3 fois le loyer obligatoire ? Ce que dit la loi

Ce que personne ne sait citer

« Il faut gagner trois fois le loyer. » Beaucoup de propriétaires le répètent, et beaucoup de candidats locataires l'entendent comme une règle de droit. Ce n'en est pas une. Aucun texte, ni la loi du 6 juillet 1989, ni le décret qui fixe les pièces exigibles d'un candidat, ne pose de seuil de revenus pour signer un bail. Vous êtes libre de choisir votre locataire sur le dossier qu'il vous présente, sans ratio imposé.

Ce qui est encadré, en revanche, ce sont les pièces que vous pouvez demander pour apprécier ce dossier, et les motifs que la loi interdit d'invoquer pour refuser un candidat. Entre les deux, le chiffre de trois se loge dans un usage, pas dans la loi.

D'où vient vraiment ce chiffre

Le repère des trois fois le loyer vient de la pratique bancaire : un taux d'effort, c'est-à-dire la part du revenu absorbée par le logement, jugé raisonnable autour de 33 %. Diviser le revenu par trois pour retrouver un loyer soutenable est un raccourci de ce calcul, pas une règle écrite pour la location.

Les organismes qui garantissent le loyer en cas d'impayé (assurance loyers impayés, garant payant) appliquent souvent un critère de ce type pour accepter un dossier, parce qu'ils supportent le risque si le locataire ne paie plus. Mais ce critère leur est propre : il varie d'un organisme à l'autre, et rien n'oblige un bailleur qui ne passe par aucune garantie à l'appliquer à l'identique. Vous retrouverez comment ces garanties fonctionnent, sans comparer leurs tarifs, sur notre page sur les garanties loyers impayés.

Le calcul, sur un exemple inventé

Voici un exemple purement fictif, construit pour illustrer le calcul, et non comme une donnée de marché : aucun de ces montants n'est une recommandation, seulement des chiffres ronds choisis pour la démonstration. Un loyer de sept cent cinquante euros charges comprises, pour un candidat dont le revenu net imposable atteint deux mille cent euros chaque mois, sans aide au logement.

Le taux d'effort se calcule ainsi : sept cent cinquante divisé par deux mille cent, soit environ 36 %. Le critère des trois fois le loyer, lui, demande un revenu au moins égal à deux mille deux cent cinquante euros, c'est-à-dire sept cent cinquante multiplié par trois : ce candidat serait donc refusé par ce seul critère, alors que son taux d'effort reste proche de ce que beaucoup jugent acceptable pour un dossier de location.

Le reste à vivre regarde autre chose : une fois le loyer payé, il reste mille trois cent cinquante euros pour toutes les autres dépenses du foyer, de l'alimentation aux assurances en passant par les transports. Un reste à vivre de cet ordre pour une personne seule n'a pas le même sens que le même montant partagé par une famille de quatre personnes. C'est pourquoi un seuil unique, appliqué sans regarder la composition du foyer ni ses charges fixes, donne une image incomplète de la capacité réelle à payer le loyer chaque mois. Dans cet exemple fictif, un bailleur qui écarterait mécaniquement ce dossier au seul motif du triple du loyer passerait à côté d'une situation financière pourtant proche de l'équilibre généralement recherché par les organismes de garantie eux-mêmes.

Le vrai risque d'un seuil appliqué sans discernement

Appliquer un critère de revenu à un dossier n'est pas, en soi, interdit : la loi ne l'interdit pas plus qu'elle ne l'impose. Le risque apparaît quand ce critère devient un prétexte pour écarter, en réalité, un motif que la loi protège.

L'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 interdit de refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire au sens de l'article 225-1 du code pénal. Cet article liste plusieurs critères protégés, notamment l'origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, le handicap, l'état de santé ou l'âge : la liste complète, qui a évolué au fil des années, se consulte sur Légifrance.

Un revenu composé pour partie d'une pension d'invalidité, d'une allocation ou d'une pension alimentaire n'est pas, en lui-même, un motif de refus légitime. Si un seuil de revenu est appliqué de façon rigide à un candidat dont la situation relève de l'un de ces critères, et qu'aucune autre explication ne justifie le refus, ce refus peut être requalifié en discrimination. Ce n'est pas le chiffre de trois qui est en cause : c'est la façon dont il est utilisé, et ce qu'il masque éventuellement.

Ce que la loi encadre réellement

Ce que vous pouvez exiger d'un candidat pour apprécier son dossier, la loi le fixe de façon précise : le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 dresse la liste limitative des pièces justificatives demandables à un candidat locataire et à sa caution. Vous ne pouvez rien exiger en dehors de cette liste. Notre fiche sur les documents demandables à un futur locataire détaille cette liste catégorie par catégorie.

Ce que vous décidez ensuite, au vu de ce dossier, relève de votre appréciation du risque, pas d'une règle légale de ratio. Beaucoup de propriétaires qui gèrent seuls commencent d'ailleurs leur sélection par la constitution du dossier avant de raisonner en termes de seuil : notre guide pour mettre un bien en location revient sur cette étape, avant même de parler de solvabilité.