Déclarer ses revenus locatifs : micro-foncier ou réel ?

Le micro-foncier

Possible quand les loyers de l'année de tout votre foyer fiscal, tous biens confondus et hors charges, ne dépassent pas 15 000 € (article 32 du code général des impôts ; notice de la déclaration n° 2044 des revenus de 2025). Certains biens l'excluent : voyez cette notice. Vous ne déclarez que le total des loyers sur la déclaration 2042, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement tient lieu de toutes vos dépenses : aucune autre ne se déduit.

Le réel

Obligatoire au-delà de 15 000 €, sur option en dessous — et l'option engage pour trois ans. Vous remplissez la déclaration 2044 en déduisant vos dépenses réelles :

• les intérêts et frais d'emprunt, assurance du prêt comprise (250), pas le capital remboursé ;
• les assurances du bien : propriétaire non occupant, loyers impayés (223) ;
• les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (224), pas la construction ni l'agrandissement ;
• la taxe foncière (227), sans la taxe d'ordures ménagères, récupérée sur le locataire ;
• les provisions versées au syndic de copropriété (229), à régulariser l'année suivante (230) ;
• les frais de gestion : honoraires d'agence ou de comptable, gardien et frais de procédure pour leur montant réel (221) ; plus 20 € forfaitaires par local loué (222), qui couvrent notamment le courrier, le téléphone, les déplacements, le matériel et les logiciels, sans complément possible. Un logement et son garage loués au même locataire comptent pour un seul local.

Si les dépenses dépassent les loyers, le déficit foncier (hors intérêts et assurance du prêt) s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le reste sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit : sinon, cette imputation est reprise.

Le déficit foncier : 10 700 € ou 21 400 €

Le plafond de droit commun est de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt : la part du déficit qui vient des intérêts, comme tout ce qui dépasse le plafond, ne s'impute que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Ce plafond est porté jusqu'à 21 400 € par an, mais seulement pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et pour des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Il faut le prouver par deux diagnostics de performance énergétique, l'un avant les travaux, l'autre après : une dépense d'économie d'énergie qui ne change pas la classe du logement reste sous le plafond ordinaire.

La majoration n'est pas un second plafond libre : elle ne joue qu'à hauteur des dépenses de rénovation énergétique éligibles, et le nouveau classement doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027, faute de quoi l'administration recalcule les années concernées avec le plafond ordinaire. Ce qui dépasse se reporte dix ans sur vos seuls revenus fonciers. Le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 fixe les conditions. Ce relèvement est une option : les dépenses concernées se portent sur la ligne 224 bis de la déclaration n° 2044, et non sur la ligne 224. La notice de la déclaration des revenus de 2025 donne bien la date du 31 décembre 2027 ; le bulletin officiel des impôts (version du 16 septembre 2025) vise encore le 31 décembre 2025, mais c'est la loi qui s'applique. Pour le calcul du déficit lui-même, un expert-comptable reste utile.

Ce qui distingue les deux régimes

En micro-foncier, l'administration retire 30 % de vos loyers, quelles que soient vos dépenses. Au réel, vous déduisez vos dépenses pour leur montant, ligne par ligne, et un déficit est possible. Choisir le réel quand le micro-foncier est possible vous engage pour trois ans, pour tous les revenus fonciers de votre foyer (article 32 du code général des impôts ; notice de la déclaration n° 2044 des revenus de 2025). Ce guide ne dit pas quel régime choisir : cela dépend de vos chiffres et de votre situation. La notice de la déclaration n° 2044, votre service des impôts ou un expert-comptable vous renseignent.