La colocation : bail unique ou baux individuels ?

Le bail unique avec clause de solidarité

Un seul contrat signé par tous. Chaque colocataire doit la totalité du loyer : si l'un ne paie pas, vous réclamez aux autres. Celui qui donne congé reste tenu jusqu'à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire figure alors au bail ; à défaut, au plus tard six mois après cette date (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). Sa caution suit la même règle. Le remplaçant entre par avenant, signé par tous.

L'acte de cautionnement doit nommer, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel la fin de la solidarité met fin à l'engagement de la caution (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). Sans cette mention, la garantie tombe — et c'est au premier impayé qu'on le découvre. Le dépôt de garantie, lui, est versé pour l'ensemble à la signature : la loi n'en prévoit la restitution qu'après la remise des clés, à la fin de la location, pas par fractions au fil des départs.

Les baux individuels

Un contrat par colocataire : sa chambre privative et l'usage des pièces communes. La chambre doit atteindre 9 m² et 20 m³, les deux à la fois (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989) : ce n'est pas la règle de décence du logement entier, qui se contente de 9 m² sous 2,20 m ou de 20 m³. Une chambre de 9 m² sous 2,20 m est décente, mais trop petite pour un bail individuel. La somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement entier. Pas de solidarité : chacun ne doit que son loyer, donne congé seul, récupère seul son dépôt. Vous gérez autant de locations que de chambres, mais un impayé ne touche qu'un loyer.

Le contrat type réglementaire ne s'applique pas à une colocation formalisée par plusieurs contrats : ses annexes l'excluent expressément. Chaque bail n'en reste pas moins soumis à la loi du 6 juillet 1989 — durée, préavis, dépôt de garantie, congé, notice d'information. Ne rédigez pas un bail libre : rien ne vous empêche de suivre le plan du contrat type.

Ce qui vaut dans les deux cas

• Assurance habitation : chaque colocataire doit être assuré ; un seul contrat au nom de tous suffit.
• APL : chacun fait sa demande, calculée sur sa part de loyer.
• Garantie des loyers : Visale accepte la colocation ; à deux sur un même bail, un seul visa, établi au nom des deux, suffit si l'un d'eux y a droit ; à partir de trois, Visale recommande un bail par colocataire, chacun avec son propre visa.
• Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges (deux en meublé), pour l'ensemble ou par chambre.