Louer en meublé : les règles à connaître

Ce qui fait un meublé

Le décret du 31 juillet 2015 fixe onze éléments, tous obligatoires : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien. Un inventaire détaillé est annexé au bail, à l'entrée comme à la sortie.

Le contrat

• Durée : au moins 1 an, reconduit tacitement pour 1 an ; 9 mois sans reconduction tacite pour un étudiant.
• Sauf le bail de 9 mois d'un étudiant, le bail arrivé à son terme est reconduit tacitement pour 1 an si aucune des parties n'a donné congé dans les conditions de l'article 25-8 (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Ces règles sont d'ordre public (article 25-3) : une clause du bail ne peut pas écarter cette reconduction.
• Préavis : 1 mois pour le locataire, à tout moment ; 3 mois avant l'échéance pour vous, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
• Dépôt de garantie : au plus 2 mois de loyer hors charges.
• Charges : provision régularisée chaque année, ou forfait fixé au bail (non régularisable).
• Le bail suit le contrat type propre au meublé (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, annexe 2) ; la notice d'information et le dossier de diagnostic sont les mêmes qu'en vide.

La fiscalité

Les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers : ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent, le micro-BIC et le régime réel.

Micro-BIC : vous déclarez vos loyers, charges payées par le locataire comprises, et l'administration retire un abattement de 50 %, d'au moins 305 €. Le plafond de recettes est de 83 600 € pour les revenus de 2026, déclarés en 2027 ; il était de 77 700 € pour les revenus de 2025. Pour un meublé de tourisme non classé : 30 % et 15 000 €, en 2025 comme en 2026. Le plafond se regarde sur les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année (article 50-0 du code général des impôts ; BOFiP, BOI-BAREME-000044 du 19 août 2026).

Régime réel : vous déduisez vos charges pour leur montant, et l'amortissement du logement et des meubles. Cet amortissement ne peut pas dépasser le loyer diminué des autres charges (article 39 C du code général des impôts). Il faut tenir une comptabilité.

À la revente, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont retirés du prix d'acquisition : la plus-value imposable augmente d'autant (loi de finances pour 2025, article 84 ; article 150 VB, III du code général des impôts). Des exceptions existent pour certaines résidences.

Ce guide ne dit pas quel régime choisir. Le site impots.gouv.fr, votre service des impôts des entreprises ou un expert-comptable vous renseignent.