Congé du bailleur, avec la notice officielle

Ce que c'est

Le congé du bailleur est la lettre par laquelle vous mettez fin au bail de votre locataire. À la différence du locataire, qui peut partir à tout moment, vous ne pouvez le faire qu'à l'échéance du bail, avec un long préavis, et pour l'un des trois motifs prévus par la loi : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche que la loi désigne (votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin notoire depuis au moins un an, vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin), le vendre, ou un motif légitime et sérieux, comme des retards de paiement répétés ou des troubles de voisinage.

Pour une reprise ou une vente dans un logement loué vide, la loi impose de joindre au congé une notice d'information officielle qui rappelle vos obligations et les recours du locataire. Un congé mal motivé, mal daté ou mal envoyé est nul : le bail se reconduit et il faut attendre l'échéance suivante.

Quand il le faut

• Au moins six mois avant l'échéance du bail pour un logement loué vide, trois mois pour un meublé. Le préavis court à partir de la réception de la lettre par le locataire, pas de son envoi.
• Si le préavis ne peut plus être respecté pour l'échéance qui vient, il faut viser l'échéance suivante : le bail se reconduit entre-temps, et la lettre doit annoncer cette date-là.
• Si vous avez acheté occupé un logement loué vide, des délais supplémentaires s'appliquent : quand l'échéance tombe moins de trois ans après l'achat, le congé pour vendre n'est possible qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement ; quand elle tombe moins de deux ans après l'achat, le congé pour reprise ne prend effet qu'au bout de deux ans à compter de l'achat.
• Un bail mobilité s'arrête de lui-même à son terme : aucun congé à donner. Un bail étudiant de neuf mois n'est pas reconduit tacitement à son terme.

Ce que dit la loi

• Article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le congé du bailleur ne vaut que pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois, et doit, à peine de nullité, être motivé par la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux. Il se notifie par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; le délai court à compter de la réception, de la signification ou de la remise. Un congé frauduleux expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 6 000 € (30 000 € pour une société).
• Article 15 I : en cas de reprise, le congé indique, à peine de nullité, le nom et l'adresse du bénéficiaire et la nature du lien avec le bailleur ; le bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.
• Article 15 I : pendant le préavis, le locataire ne doit le loyer et les charges que pour le temps où il occupe réellement le logement ; il peut donc partir avant la date d'effet du congé.
• Article 15 II : pour un logement vide, le congé pour vente indique, à peine de nullité, le prix et les conditions, et vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis ; en meublé, le locataire n'a pas cette priorité.
• Article 15 II, droit de préemption subsidiaire : si vous décidez ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acheteur que ceux du congé, ces nouvelles conditions doivent être notifiées au locataire, par vous ou, à défaut, par le notaire, sous peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente : le locataire a un mois, à compter de sa réception, pour l'accepter, puis deux mois pour signer la vente (quatre s'il recourt à un prêt).
• Article 15 III : un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut recevoir congé sans une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues par la loi, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes ; l'article 25-8 reprend cette protection pour le meublé.
• Article 25-8 de la même loi : pour un logement meublé, le préavis du bailleur est de trois mois, avec les mêmes motifs, la même motivation à peine de nullité et les mêmes modes de notification. Arrêté du 13 décembre 2017 : la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire accompagne tout congé pour reprise ou pour vente d'un logement loué vide, depuis les congés délivrés le 1er janvier 2018 ; elle n'est pas prévue pour un meublé.

Ce qu'il doit contenir

• Vos nom et adresse, ceux du locataire, l'adresse du logement et la date du jour.
• La date d'effet du congé, qui est l'échéance du bail, et la durée du préavis à compter de la réception de la lettre.
• Le motif, un seul des trois : reprise, vente ou motif légitime et sérieux, avec le renvoi à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (article 25-8 pour un meublé).
• Pour une reprise : le nom et l'adresse de la personne qui habitera le logement, et son lien avec vous.
• Pour une vente : le prix et les conditions de la vente, et pour un logement vide le texte de l'offre de vente au locataire avec ses délais.
• Pour un motif légitime et sérieux : les faits précis reprochés, que vous devrez pouvoir prouver s'ils sont contestés.
• La notice d'information de l'arrêté du 13 décembre 2017, jointe pour une reprise ou une vente dans un logement loué vide.
• Le rappel que le locataire peut partir avant la fin du préavis en ne payant que le temps d'occupation, et une proposition de date pour l'état des lieux de sortie.

Les erreurs classiques

• Envoyer le congé par simple courrier, e-mail ou SMS : seuls la lettre recommandée avec avis de réception, l'acte de commissaire de justice et la remise en main propre contre récépissé sont valables.
• Compter le préavis à partir de la date d'envoi : il court à partir de la réception, et une lettre recommandée jamais réclamée à la poste ne le fait pas courir.
• Oublier une mention exigée à peine de nullité — le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, le prix et les conditions de la vente : le congé tombe et le bail se reconduit. Oublier la notice officielle pour une reprise ou une vente en logement vide donne au locataire un argument sérieux pour le contester.
• Adresser le congé à un seul des époux, ou à un seul colocataire : le bail est réputé appartenir aux deux époux (article 1751 du Code civil), et chaque personne titulaire du bail doit recevoir le congé.