Mettre fin à une location

Le congé donné par le locataire

Préavis du locataire (articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989) : 1 mois en meublé ; en vide, 3 mois, ou 1 mois en zone tendue ou pour un motif prévu par la loi (premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi après une perte d'emploi, état de santé, violences au sein du couple ou sur un enfant qui vit habituellement avec le locataire (ordonnance de protection, ou poursuites, procédure alternative aux poursuites ou condamnation, même non définitive, du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin), RSA ou AAH, logement social). Pour en bénéficier, le locataire précise le motif dans sa lettre de congé et le justifie au moment de l'envoi, zone tendue comprise (article 15) ; sinon, le préavis est de 3 mois en location vide. Le préavis part de la réception de la lettre recommandée, de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le loyer reste dû jusqu'au bout du préavis, sauf si un nouveau locataire entre avant, avec votre accord. La date de fin du préavis se calcule avec notre outil : https://bailtranquille.fr/outils/preavis.

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur ne donne congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois (3 en meublé), et pour l'un de trois motifs (articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989) : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche que la loi désigne (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin) ; le vendre (en logement vide, le congé indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente, et vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis) ; ou un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. À peine de nullité, le congé indique son motif et, pour une reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur, qui justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le congé est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, et le préavis court à partir de sa réception. En location vide, la notice de l'arrêté du 13 décembre 2017 est jointe au congé pour reprise ou pour vente ; elle ne s'applique pas au meublé. Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques que fixe la loi. La même protection vaut pour le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant cette condition de ressources, quand les ressources de tout le foyer restent sous ce plafond. Elle ne joue pas si le bailleur est une personne physique de plus de 65 ans, ou si ses ressources annuelles sont inférieures à ce même plafond. Les âges s'apprécient à la date d'échéance du bail, les ressources à la date de notification du congé (article 15 III, et article 25-8 II en meublé). En location vide, le bailleur ne peut pas non plus donner congé, sans offrir un tel logement, au bénéficiaire de l'allocation prévue à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à ce même plafond (article 15 IV). L'échéance que vise un congé, selon sa date de réception, se calcule avec notre outil, https://bailtranquille.fr/outils/preavis, ou dans notre logiciel : fiche de la location, rubrique Congé et fin de bail, « Enregistrer un congé ».

Le décès du locataire

En location vide, au décès du locataire, la loi transfère le bail à son conjoint survivant, à son partenaire de PACS, à ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, et à ses ascendants, à son concubin notoire ou aux personnes à sa charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an (loi du 6 juillet 1989, article 14). En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. À défaut de personne remplissant ces conditions, le bail est résilié de plein droit par le décès (même article).

Le bail du logement qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre ; pour deux partenaires de PACS, il en va de même s'ils en font la demande ensemble. Au décès de l'un, le survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci, sauf s'il y renonce expressément (code civil, article 1751).

En location meublée, l'article 14 ne s'applique pas (article 25-3 de la loi de 1989). Le code civil prévoit que le bail n'est pas résolu par la mort du locataire (article 1742), et que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt (article 724).

Pour un logement appartenant à un organisme HLM, ou régi par une convention prévue à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, le proche qui reprend le bail doit en plus remplir les conditions d'attribution, et le logement être adapté à la taille du ménage, sauf pour certains proches (loi de 1989, article 40).

Qui remplit les conditions, ce qui reste dû, la remise des clés et le dépôt de garantie dépendent de chaque cas : l'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) conseille gratuitement.

L'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie

Comparé à celui d'entrée, pièce par pièce. L'usure normale (vétusté) reste à votre charge ; outre les loyers et charges restant dus, seules les dégradations se retiennent, sur justificatifs. Le dépôt est restitué dans le mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois sinon, à compter de la remise des clés (art. 22). Dans les deux cas, les sommes restant dues au bailleur, comme des loyers ou des charges, se déduisent si elles sont dûment justifiées : cette déduction ne change pas le délai, qui ne dépend que de la conformité de l'état des lieux de sortie à celui d'entrée. En cas de retard, la somme restant due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée, sauf si le retard vient de ce qu'il n'a pas transmis sa nouvelle adresse. En immeuble collectif, vous pouvez conserver, si elle est justifiée, une provision d'au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes ; le solde est rendu dans le mois qui suit leur approbation définitive. La date limite de restitution se calcule avec notre outil : https://bailtranquille.fr/outils/depot-de-garantie.

Après le départ

Le locataire peut demander une attestation de fin de bail, utile pour son prochain logement. Le logement repart alors au début : diagnostics à jour, nouveau bail, nouvel état des lieux.