Bail de colocation

Ce que c'est

La colocation, c'est la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. La loi en connaît deux formes. Le bail unique : un seul contrat, signé par tous les colocataires, le plus souvent avec une clause de solidarité, si bien que chacun doit la totalité du loyer. Les baux individuels : un contrat par colocataire, pour sa chambre privative et l'usage des pièces communes, sans solidarité entre eux.

Le bail de colocation n'est pas un contrat à part : c'est un bail d'habitation vide ou meublé, complété des mentions propres à la colocation. En bail unique, il suit le contrat type réglementaire. En baux individuels, ce contrat type ne s'applique pas, mais les règles de la loi du 6 juillet 1989 restent les mêmes. Le choix entre les deux formules engage tout le reste : qui paie si l'un ne paie pas, comment on remplace celui qui part, combien de dépôts de garantie, combien de quittances chaque mois.

Quand il le faut

• Le bail unique se signe avant l'entrée, par tous les colocataires. Faire entrer un nouveau colocataire demande ensuite un avenant signé par tous.
• Un colocataire peut partir seul : il donne son congé, le bail continue avec les autres. L'avenant sert alors à inscrire la nouvelle liste des locataires au contrat.
• Les baux individuels se signent chacun à sa date : un colocataire entre ou part sans toucher aux contrats des autres.
• Durée, préavis et dépôt suivent le type de bail choisi : en vide, 3 ans (6 ans si le bailleur est une société, sauf une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, qui reste à 3 ans), préavis du locataire de 3 mois — 1 mois en zone tendue ou dans les cas prévus par la loi — et un mois de dépôt ; en meublé, 1 an, préavis d'un mois et deux mois de dépôt.
• Dans un bail unique avec solidarité, le colocataire qui a donné congé reste tenu du loyer jusqu'à l'arrivée d'un nouveau colocataire au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé.

Ce que dit la loi

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 : la colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires, résidence principale, formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. L'article ne s'applique pas quand les seuls locataires sont un couple marié ou pacsé.
• Article 8-1 : la colocation formalisée par plusieurs contrats constitue une division du logement, soumise aux règles du code de la construction et de l'habitation. La surface et le volume habitables des locaux privatifs sont au moins égaux à 9 m² et à 20 m³. La décence (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des pièces et équipements du logement. La somme des loyers perçus de tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement entier.
• Article 8-1 : les charges sont soit une provision régularisée chaque année (article 23), soit un forfait, versé en même temps que le loyer, révisé chaque année comme le loyer, et qui ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles ; le bail peut prévoir que le bailleur souscrit l'assurance habitation pour le compte des colocataires, remboursée par douzièmes avec le loyer.
• Article 8-1 : la solidarité d'un colocataire qui a donné congé, et celle de sa caution, prend fin à la date d'effet du congé quand un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date ; l'acte de cautionnement doit identifier le colocataire pour lequel la fin de la solidarité met fin à l'engagement de la caution, sous peine de nullité. La solidarité ne se présume pas : sans clause au contrat, chacun ne doit que sa part (article 1310 du Code civil).
• Article 22 : un mois de loyer hors charges de dépôt de garantie au plus, deux mois en meublé (article 25-6) — pour l'ensemble en bail unique, pour chaque contrat en baux individuels.
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : le contrat type de location ou de colocation s'applique au bail unique, vide (annexe 1) ou meublé (annexe 2) ; il exclut de son champ les colocations formalisées par plusieurs contrats. La notice d'information (arrêté du 29 mai 2015) est jointe à chaque contrat.

Ce qu'il doit contenir

• Le nom de chaque colocataire : tous sur le même contrat en bail unique, un seul par contrat en baux individuels.
• En bail unique, la clause de solidarité, écrite noir sur blanc, avec sa limite de six mois après la date d'effet du congé d'un colocataire ; sans clause, chacun ne doit que sa part.
• En baux individuels, la désignation de la chambre privative (repère, surface, volume) et la liste des pièces à usage commun.
• Le loyer : total pour le bail unique ; par colocataire pour les baux individuels, la somme ne dépassant pas le loyer applicable au logement entier.
• Les charges : provision régularisée chaque année, ou forfait — possible en colocation même en location vide — versé avec le loyer et révisé chaque année.
• Le dépôt de garantie : un pour l'ensemble, ou un par contrat, dans les plafonds légaux.
• Le cas échéant, la caution de chaque colocataire, qui doit nommer le colocataire garanti ; et l'assurance habitation : une par colocataire, ou souscrite par le bailleur pour leur compte.
• Les annexes habituelles : notice d'information, dossier de diagnostic technique, état des lieux, inventaire en meublé, extraits du règlement de copropriété.

Les erreurs classiques

• Croire la solidarité automatique : sans clause écrite au bail unique, chaque colocataire ne doit que sa part du loyer.
• Faire entrer un remplaçant sans avenant : tant qu'il ne figure pas au contrat, il n'est ni locataire ni tenu du loyer, et la solidarité de celui qui est parti court jusqu'à six mois pleins.
• En baux individuels, louer une chambre de moins de 9 m² ou de moins de 20 m³, ou dépasser, en cumulant les loyers, le loyer applicable au logement entier.
• Établir une seule quittance globale en baux individuels : chaque colocataire paie son loyer et reçoit sa propre quittance.