Réussir sa gestion courante

La quittance

Elle est due au locataire qui la demande, gratuitement (art. 21 de la loi de 1989). Elle distingue le loyer des charges. Si le paiement est partiel, on délivre un reçu, pas une quittance. Avec l'accord du locataire, elle peut partir par e-mail.

La révision du loyer

Possible une fois par an, si le bail contient une clause de révision, sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, pour un logement. Elle n'est pas rétroactive : une révision non demandée dans l'année qui suit sa date est perdue. Interdite pour un logement classé F ou G, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole et après le 1er juillet 2024 outre-mer, là où un DPE existe (aujourd'hui la Guadeloupe et la Martinique). En Guyane, à La Réunion et à Mayotte, il n'y a pas encore de DPE : renseignez-vous auprès de l'ADIL. Pour un local commercial ou professionnel (ILC ou ILAT), ces règles du logement ne s'appliquent pas : c'est la clause d'indexation du bail qui joue, et la révision tous les trois ans d'un bail commercial suit l'article L. 145-38 du code de commerce.

Le loyer au renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, le loyer ne peut être réévalué que s'il est manifestement sous-évalué (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). La révision annuelle sur l'indice continue de s'appliquer si le bail la prévoit et si la loi la permet (voir la partie « La révision du loyer »).

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement (les formes de l'article 15). Ce loyer se fonde sur les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables : trois références au moins, six dans les communes d'une agglomération de plus d'un million d'habitants dont la liste est fixée par décret. La proposition reproduit en entier le I de l'article 17-2, à peine de nullité, et indique le nouveau loyer et la liste des références. Le bailleur qui fait cette proposition ne peut pas donner congé pour la même échéance.

En cas de désaccord, ou si le locataire n'a pas répondu quatre mois avant la fin du bail, l'une ou l'autre partie saisit la commission départementale de conciliation. Sans accord constaté par la commission, le juge est saisi avant la fin du bail. S'il ne l'est pas, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

La hausse convenue ou fixée par le juge s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du bail. Si elle dépasse 10 % et que le premier renouvellement dure moins de six ans, elle s'applique par sixième chaque année, au bail renouvelé puis au renouvellement suivant. Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être réévalué au renouvellement (article 17-2, II) : cela vaut pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, et après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, là où un DPE existe.

En meublé, l'article 17-2 s'applique aussi (article 25-9). La hausse s'applique au bail renouvelé ; si elle dépasse 10 %, elle s'applique par tiers chaque année, au bail renouvelé et lors des renouvellements suivants. Pour le délai, l'article 17-2 dit six mois avant la fin du bail, et l'article 25-8 demande au bailleur d'un meublé qui veut modifier les conditions du bail à son terme d'en informer le locataire trois mois avant : ce guide ne tranche pas entre les deux.

D'autres limites peuvent s'ajouter selon le lieu : l'article 18 prévoit un décret, pris chaque année, qui fixe dans les zones qu'il désigne le montant maximum d'évolution des loyers des contrats renouvelés. Pour votre situation, l'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) vous renseigne gratuitement.

La régularisation des charges

Les provisions du bail sont comparées, une fois par an, aux charges réelles récupérables (décret n° 87-713 du 26 août 1987 : eau, entretien des parties communes, ascenseur, taxe d'ordures ménagères…). Un décompte par nature de charges est envoyé au locataire un mois avant — dans un immeuble collectif, avec le mode de répartition entre les locataires et, s'il y a un chauffage ou une eau chaude collectifs, une note d'information sur leur calcul et sur la consommation de chaleur et d'eau chaude du logement — et les justificatifs restent à sa disposition six mois. Le solde est réclamé ou remboursé.

Cette liste est limitative : la taxe foncière ne se récupère pas sur le locataire ; seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères l'est. Ne confondez pas les deux décrets du 26 août 1987 : le n° 87-713 fixe la liste limitative des charges récupérables, le n° 87-712 la liste, indicative, des réparations locatives. Pour calculer le solde, notre outil gratuit sur bailtranquille.fr/outils/regularisation-des-charges et notre fiche sur bailtranquille.fr/documents/decompte-de-regularisation-des-charges.

Attention : pour un logement loué vide, l'électricité consommée dans le logement ne se refacture pas au relevé d'un sous-compteur ; le locataire prend son propre contrat.

Quand quelque chose tombe en panne

Une chaudière qui s'arrête, un robinet qui fuit, un volet bloqué : c'est l'événement le plus fréquent d'une location, et la réponse tient en trois questions. L'élément est-il à l'usage privatif du locataire ? Quelle est la cause : l'usage normal, ou bien l'âge, un défaut de construction, un accident extérieur ? Et s'agit-il d'un entretien courant ou d'une menue réparation, ou d'un vrai remplacement ? Le locataire prend à sa charge l'entretien courant et les menues réparations, y compris le remplacement des petites pièces qui s'y assimilent (art. 7 d) de la loi de 1989, décret n° 87-712 du 26 août 1987) ; toutes les autres réparations nécessaires pour maintenir le logement en état sont pour vous (art. 6 c) de la même loi).

Une chaudière individuelle, qui ne sert qu'à ce logement, est un équipement à usage privatif du locataire : son entretien courant et ses menues réparations sont pour lui (art. 7 d)). Le remplacement d'une chaudière entière ne figure pas dans la liste des réparations locatives du décret n° 87-712 : pour le chauffage, elle cite le remplacement de petites pièces (bilames, pistons, membranes, clapets, joints…), le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries. Les réparations qui ne sont pas locatives sont pour vous (art. 6 c)). Mais si la chaudière a été dégradée pendant la location, le locataire en répond, à moins de prouver une force majeure, une faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (art. 7 c)). Ces règles sont d'ordre public (articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989) : une clause du bail ne peut pas mettre à la charge du locataire une réparation que la loi met à la charge du bailleur.

La liste en annexe du décret n° 87-712 aide à trancher, mais elle n'est qu'indicative : son article 1er dit que les réparations énumérées ont « notamment » ce caractère. Et une réparation, même locative, n'est jamais due par le locataire quand elle ne vient que de la vétusté ou de la force majeure (art. 1755 du code civil), ni quand elle est causée par une malfaçon, un vice de construction ou un cas fortuit (art. 7 d)). L'usure normale et ce qui se retient à la sortie sont traités dans notre guide de l'état des lieux.

Le dégât des eaux

Le locataire doit s'assurer contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire, et en justifier à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur (loi du 6 juillet 1989, article 7 g). L'assuré donne avis à son assureur de tout sinistre de nature à entraîner sa garantie, dès qu'il en a connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés (code des assurances, article L. 113-2).

Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s'il prouve qu'elles viennent d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (loi de 1989, article 7 c). Il prend aussi à sa charge les réparations locatives, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 d) : pour l'eau, le décret sur les réparations locatives cite notamment le dégorgement des canalisations d'eau, le remplacement de leurs joints et colliers, des joints des robinets et des chasses d'eau, et des tuyaux flexibles de douche (décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe).

Les autres réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement sont pour le bailleur, qui doit aussi assurer au locataire la jouissance paisible du logement (loi de 1989, article 6 b et c) : pour ces réparations, c'est à lui que le locataire s'adresse. Si des réparations urgentes, qui ne peuvent pas attendre la fin du bail, durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé (code civil, article 1724).

En copropriété, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours ; chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré pour sa responsabilité civile (loi du 10 juillet 1965, articles 14 et 9-1). Si des assureurs ont passé entre eux une convention pour gérer ces sinistres, elle ne lie que ses signataires : un contrat ne crée d'obligations qu'entre ses parties (code civil, article 1199).

D'où vient l'eau, qui a commis une faute et ce que couvre chaque contrat dépendent du cas : l'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) conseille gratuitement.

Les travaux faits par le locataire

Le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements que le locataire fait dans le logement, dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation (loi du 6 juillet 1989, article 6 d). Pour transformer les locaux ou les équipements loués, le locataire doit avoir l'accord écrit du bailleur. Sans cet accord, le bailleur peut, au départ du locataire, exiger la remise en l'état ou garder les transformations sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation de ses frais ; il peut exiger la remise en l'état immédiate, aux frais du locataire, si elles mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (article 7 f). La loi de 1989 ne définit pas ce qui sépare un aménagement d'une transformation.

Deux sortes de travaux peuvent être réalisés aux frais du locataire selon une règle à part : l'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie, et la rénovation énergétique. Le locataire les demande au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; sans réponse dans les deux mois qui suivent la réception de la demande, le bailleur est réputé avoir accepté. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise en l'état (article 7 f).

La demande décrit précisément les travaux et les conditions de leur réalisation, indique l'entreprise qui les fera, mentionne la règle des deux mois et l'absence de remise en état, et reproduit ces dispositions de la loi. Dans les deux mois qui suivent la fin des travaux, le locataire atteste qu'ils ont été faits par l'entreprise choisie et correspondent à ceux qui ont été autorisés (décrets n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 et n° 2022-1026 du 20 juillet 2022, article 2). Ces décrets fixent la liste limitative de ces travaux. Pour la rénovation énergétique, en sont exclus, dans un immeuble collectif, les travaux qui touchent les parties communes ou les éléments d'équipement commun, et partout ceux qui touchent la structure ou l'aspect extérieur du bâtiment, en changent la destination ou sont soumis à une formalité au titre du livre IV du code de l'urbanisme (décret n° 2022-1026, article 1er).

Savoir si des travaux précis sont un aménagement, une transformation ou des travaux de ces listes dépend du cas : l'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) conseille gratuitement.

La sous-location

Le locataire ne peut ni sous-louer le logement, ni céder son bail, sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ; la règle vaut en location vide comme en meublée (loi du 6 juillet 1989, articles 8 et 25-3). Le loyer au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui que paie le locataire. Le locataire remet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Quand le bail principal prend fin, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit envers le bailleur ni d'aucun titre d'occupation (article 8).

Le locataire répond des dégradations et des pertes causées par ses sous-locataires (code civil, article 1735). Le bail ne peut pas, en revanche, interdire au locataire d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui (loi de 1989, article 4 n).

Sous-louer sans l'accord écrit du bailleur, c'est ne pas respecter l'article 8. La loi cite l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations comme motif légitime et sérieux de congé, donné pour l'échéance du bail (article 15 en location vide, 25-8 en meublé). Le bailleur peut aussi demander au juge la résiliation du bail (code civil, articles 1227 et 1741). Une clause du bail ne peut pas prévoir la résiliation de plein droit pour une sous-location (loi de 1989, article 4 g).

L'article 8 ne s'applique pas à un logement appartenant à un organisme HLM, ni à un logement régi par une convention prévue à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation (loi de 1989, article 40). Pour ces logements, comme pour savoir ce que le bailleur peut réclamer et comment prouver une sous-location, l'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) conseille gratuitement.

Le bruit et les troubles de voisinage

Le locataire doit user paisiblement du logement, suivant la destination que lui donne le bail, et s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords du logement ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir (loi du 6 juillet 1989, article 7 b). Celui qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, propriétaire ou locataire, est responsable de plein droit du dommage qui en résulte, sauf l'exception que prévoit le même article pour certaines activités antérieures (code civil, article 1253).

En location vide, après une mise en demeure dûment motivée, le propriétaire doit, sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose en propre pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les occupants de son logement (loi de 1989, article 6-1). Le bailleur peut donner congé pour l'échéance du bail pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations (article 15 en location vide, 25-8 en meublé). Il peut aussi, suivant les circonstances, faire résilier le bail si le locataire n'use pas du logement raisonnablement (code civil, article 1729). Une clause de résiliation de plein droit pour troubles de voisinage ne joue que pour des troubles constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée (loi de 1989, article 4 g).

Quand c'est le locataire qui subit un trouble, le bailleur doit lui assurer la jouissance paisible du logement (loi de 1989, article 6 b) ; il n'est pas tenu, en revanche, de le garantir du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance sans prétendre aucun droit sur le logement, et le locataire peut alors les poursuivre en son nom personnel (code civil, article 1725).

Qui est un tiers au sens de cet article, ce qui constitue un trouble, sa preuve et la démarche à suivre dépendent du cas : l'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) conseille gratuitement.

Le retard de paiement

Un rappel poli dès le premier retard, qui liste tous les mois dus, évite que la situation s'installe. En espèces, 1 000 € au plus si vous louez en société ou en professionnel ; entre particuliers, pas de plafond, mais un reçu à chaque versement.