État des lieux d'entrée

Ce que c'est

L'état des lieux d'entrée décrit l'état du logement au moment où le locataire reçoit les clés : chaque pièce, chaque sol, mur, plafond et équipement, avec son état et vos observations. Il est établi ensemble, bailleur et locataire, le même jour, et signé par les deux. C'est la référence à laquelle on comparera l'état des lieux de sortie, des mois ou des années plus tard.

Sans lui, vous ne pourrez rien prouver à la sortie, donc rien retenir sur le dépôt de garantie. Il protège aussi le locataire, en fixant noir sur blanc ce qui était déjà abîmé à son arrivée. Le temps passé à le faire soigneusement est du temps gagné au départ du locataire.

Quand il le faut

• Le jour de la remise des clés, avant que le locataire n'installe ses meubles : le décret prévoit d'ailleurs que le logement ne contient alors que les meubles et équipements mentionnés au contrat. Comptez une heure pour un deux-pièces, davantage pour une maison.
• Il est joint au bail. Le locataire a ensuite dix jours pour vous demander de le compléter s'il découvre un défaut oublié ; et pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut demander qu'on y ajoute l'état des éléments de chauffage.
• S'il ne peut pas être établi à l'amiable, la partie la plus diligente fait appel à un commissaire de justice ; celui-ci avise les deux parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception, et les frais se partagent par moitié.
• En meublé, il s'accompagne de l'inventaire et de l'état détaillé du mobilier, établis dans les mêmes formes et joints au contrat.

Ce que dit la loi

• Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : l'état des lieux est établi contradictoirement et à l'amiable par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, lors de la remise des clés, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties, et joint au contrat de location. En meublé, l'article 25-5 ajoute un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties, à la remise et à la restitution des clés, signés et joints au contrat ; ils ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'état des lieux.
• Même article 3-2 : le locataire peut demander au bailleur de compléter l'état des lieux dans les dix jours qui suivent son établissement ; si cette demande est refusée, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut aussi demander qu'il soit complété par l'état des éléments de chauffage.
• Même article 3-2 : si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable, il l'est par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire ; les parties en sont avisées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : l'état des lieux porte sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat (article 1er) et comporte au minimum (article 2) le type d'état des lieux, sa date, l'adresse du logement, le nom et le domicile des parties et, s'il y en a, des personnes mandatées, les relevés des compteurs, le détail et la destination des clés, la description pièce par pièce et les signatures.
• Même décret, article 3 : le logement ne contient que les meubles et équipements mentionnés au contrat ; l'état des lieux doit permettre la comparaison entre l'entrée et la sortie, sur un même document ou sur des documents de présentation similaire ; il est établi sur papier ou sous forme électronique et remis à chaque partie en main propre ou par voie dématérialisée au moment de sa signature.
• Article 1731 du Code civil : sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Mais l'article 3-2 de la loi de 1989 interdit d'invoquer cette présomption à la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ou à la remise d'un exemplaire : en pratique, un bailleur sans état des lieux d'entrée ne peut pas prouver une dégradation.

Ce qu'il doit contenir

• Le type de document (état des lieux d'entrée) et sa date.
• L'adresse du logement, le nom du bailleur et son adresse, le nom du locataire, et le nom et l'adresse des personnes mandatées si quelqu'un fait l'état des lieux à votre place.
• Le relevé des compteurs individuels d'eau et d'énergie : numéro du compteur et index du jour.
• Le détail des clés et moyens d'accès remis (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, parking, badge), avec leur nombre et leur destination.
• Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments : neuf, bon état, état d'usage ou mauvais état, avec une observation quand un mot ne suffit pas.
• Des photos rattachées à la pièce concernée : le décret prévoit que la description peut être complétée d'observations ou de réserves, et illustrée d'images.
• La signature de toutes les parties, chacune repartant avec son exemplaire.
• En meublé, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier.

Les erreurs classiques

• Écrire « bon état » partout pour aller vite : à la sortie, chaque rayure sera impossible à dater, et rien ne pourra être retenu sur le dépôt de garantie.
• Oublier les compteurs ou les clés : le premier litige sur une facture d'énergie ou un double manquant se règle avec ces deux lignes.
• Laisser le locataire le faire seul et le signer plus tard, ou ne pas lui remettre son exemplaire : l'état des lieux doit être contradictoire, et la partie qui a fait obstacle à sa remise ne peut plus invoquer la présomption de l'article 1731.
• Refuser de le compléter quand le locataire signale un défaut dans les dix jours : c'est son droit, il peut saisir la commission de conciliation, et un état des lieux exact vous sert autant qu'à lui.