Lettre de révision du loyer

Ce que c'est

La révision du loyer est l'ajustement annuel du loyer sur un indice publié par l'INSEE : l'indice de référence des loyers (IRL) pour un logement, l'ILAT ou l'ILC pour un local professionnel ou commercial. Elle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. La lettre de révision est le courrier par lequel vous annoncez au locataire le nouveau loyer, avec le calcul qui le justifie.

Ce n'est pas une augmentation libre : le loyer ne peut monter que de la variation de l'indice, une fois par an. Et sans demande de votre part, la révision n'existe pas : c'est votre lettre qui la déclenche, et une année non demandée à temps est perdue.

Quand il le faut

• Une fois par an, à la date convenue dans le bail ou, si le bail ne dit rien, à la date anniversaire de la prise d'effet du contrat.
• L'indice à utiliser est le dernier IRL publié à cette date, pour le trimestre de référence indiqué au bail. L'INSEE publie l'IRL vers le milieu de janvier, avril, juillet et octobre.
• Vous avez un an à partir de la date de révision pour l'appliquer. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue et ne se rattrape pas.
• Si vous envoyez la lettre en retard mais dans l'année, le nouveau loyer s'applique à partir de votre demande, pas de la date anniversaire : rien n'est dû pour les mois écoulés.
• Conseil pratique, que la loi n'impose pas : envoyez la lettre avant l'échéance du premier loyer concerné, pour que le locataire ait le temps d'ajuster son virement.

Ce que dit la loi

• Article 17-1, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : la révision n'a lieu que si le contrat la prévoit, chaque année, à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l'INSEE.
• Même article : le trimestre de référence est celui indiqué au bail ; s'il n'y figure pas, c'est celui du dernier indice publié à la date de signature du contrat. Le calcul qui en découle : loyer en cours × nouvel indice ÷ indice du même trimestre de l'année précédente.
• Même article, depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) : le bailleur qui n'a pas manifesté sa volonté de réviser dans l'année qui suit la date de prise d'effet de la révision est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée ; s'il la demande dans l'année, la révision prend effet à la date de sa demande. L'article 7-1 de la même loi ajoute que l'action en révision du bailleur est prescrite un an après la date de révision prévue au bail.
• Article 17-1, III, de la même loi, issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) : la révision ne peut pas être appliquée dans un logement classé F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation. La règle vaut pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, et après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Faute de DPE dans les trois autres départements, l'ANIL ne la tient pour applicable qu'en Guadeloupe et en Martinique, seuls territoires d'outre-mer dotés d'un DPE.
• Article 25-9 de la même loi : pour la révision du loyer, les I et III de l'article 17-1 s'appliquent aux logements meublés. Le bail mobilité, qui dure dix mois au plus et n'est pas renouvelable, n'est pas concerné : son loyer n'est pas révisable en cours de bail.
• Local professionnel ou commercial : l'indexation joue par la clause du bail, sur l'ILAT ou l'ILC (article L. 112-2 du Code monétaire et financier). La règle de l'année perdue, propre au logement d'habitation, ne s'y applique pas : les échéances oubliées se rattrapent, dans la limite des cinq dernières années (article 2224 du Code civil).

Ce qu'il doit contenir

• L'identité et l'adresse du bailleur et du locataire, l'adresse du logement et la date de la lettre.
• Le rappel de la clause de révision du bail, avec la date de révision qu'elle prévoit.
• L'indice utilisé (IRL, ILAT ou ILC), le trimestre de référence, la valeur de l'ancien indice et celle du nouveau, avec leurs années.
• Le calcul en une ligne : loyer actuel × nouvel indice ÷ ancien indice = nouveau loyer, hors charges.
• L'ancien loyer hors charges, le nouveau loyer hors charges et le pourcentage de variation.
• La date à partir de laquelle le nouveau loyer s'applique, et le premier mois de loyer concerné.
• Le montant des provisions pour charges, inchangé, et le nouveau total à payer chaque mois.
• Une invitation à ajuster le virement permanent, et la signature du bailleur.

Les erreurs classiques

• Réviser un loyer alors que le bail ne contient pas de clause de révision : le locataire peut refuser et demander le remboursement des sommes versées en trop.
• Réclamer les mois écoulés : en habitation, la révision ne vaut qu'à partir de votre demande, et une année oubliée depuis plus d'un an est perdue.
• Se tromper de trimestre, ou appliquer la variation au loyer charges comprises : les provisions pour charges ne se révisent pas avec l'indice, elles se régularisent sur les dépenses réelles.
• Augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, ou réviser deux fois dans la même année.