État des lieux de sortie

Ce que c'est

L'état des lieux de sortie décrit le logement le jour où le locataire rend les clés, dans la même forme que l'état des lieux d'entrée, pour pouvoir comparer les deux ligne par ligne. Ce qui a changé entre les deux, et qui n'est pas de l'usure normale, est une dégradation à la charge du locataire.

C'est lui qui fixe le délai de restitution du dépôt de garantie : un mois s'il est conforme à l'entrée, deux mois sinon. Et c'est sur lui que s'appuient les retenues : sans une évolution constatée et signée par les deux parties, une retenue ne tient pas.

Quand il le faut

• Le jour de la restitution des clés, à la fin du préavis ou plus tôt si le locataire a déjà quitté le logement, une fois les meubles sortis et le ménage fait. Le locataire est présent, ou représenté par une personne qu'il a mandatée.
• Le délai de restitution du dépôt court à partir de la remise des clés, pas de la date de l'état des lieux ni de la fin du bail : notez cette date précisément.
• Le locataire vous donne l'adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés : elle figure sur l'état des lieux de sortie, et c'est là que vous enverrez le décompte. S'il ne la donne pas, la majoration de 10 % par mois de retard n'est pas due, mais le dépôt reste à restituer.
• Si l'un de vous ne peut pas ou refuse de le faire à l'amiable, un commissaire de justice l'établit, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié. Il prévient chaque partie au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception : sans ce délai, celui qui l'a saisi garde la totalité des frais.

Ce que dit la loi

• Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : l'état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties, contradictoirement et à l'amiable par les parties ou par un tiers qu'elles ont mandaté. À défaut, il est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié et à un coût fixé par décret ; les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception. La Cour de cassation en tire la conséquence (3e chambre civile, 26 octobre 2023, n° 22-20.183, à propos d'un huissier de justice, aujourd'hui commissaire de justice) : sans cette convocation dans les formes et le délai, la partie qui a pris l'initiative du constat ne peut pas obtenir de l'autre le remboursement de la moitié de son coût.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 2 : l'état des lieux de sortie mentionne en plus l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire, la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée et, le cas échéant, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'entrée. Article 3 du même décret : la forme du document doit permettre de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie, et un exemplaire est remis à chaque partie, sur papier ou par voie électronique, au moment de la signature.
• Même décret, article 4 : la vétusté est l'état d'usure ou de détérioration qui résulte du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements du logement. Les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location ; cette grille fixe une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement par année.
• Article 7 c) et d) de la loi de 1989 : le locataire répond des dégradations et des pertes survenues pendant le bail, à moins qu'il ne prouve qu'elles viennent d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il prend aussi à sa charge l'entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure.
• Article 22 de la loi de 1989 : le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, ramené à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ; le locataire indique son nouveau domicile lors de la remise des clés. À défaut de restitution dans le délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal par mois commencé de retard — majoration qui n'est pas due lorsque le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.
• Article 25-5 de la loi de 1989, pour le meublé : l'inventaire et l'état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties, lors de la remise et de la restitution des clés.

Ce qu'il doit contenir

• Le type (état des lieux de sortie), la date, l'adresse du logement, le nom et l'adresse du bailleur, le nom du locataire.
• La nouvelle adresse du locataire, ou de son lieu d'hébergement, et la date de l'état des lieux d'entrée auquel on compare.
• Le relevé des compteurs d'eau et d'énergie au jour du départ, pour clore les contrats et partager les consommations.
• Les clés et moyens d'accès rendus, à rapprocher de ceux remis à l'entrée : une clé manquante est une perte à la charge du locataire.
• Pour chaque pièce, l'état de chaque élément — sols, murs, plafonds, équipements — dans la même présentation qu'à l'entrée, avec les observations.
• Les évolutions constatées depuis l'entrée, élément par élément : c'est cette liste qui justifie ou non les retenues.
• Des photos des dégradations, datées et rattachées à la pièce.
• La signature des parties, un exemplaire remis à chacune, et l'inventaire du mobilier en meublé.

Les erreurs classiques

• Confondre usure et dégradation : une peinture ternie après plusieurs années, un joint de douche jauni ou une moquette usée relèvent de la vétusté, à votre charge. Seul ce qui dépasse l'usage normal se retient, déduction faite de la vétusté.
• Faire l'état des lieux dans un autre ordre ou une autre présentation que celui d'entrée : le décret impose une forme qui permette la comparaison, et une dégradation qu'on ne peut pas rapprocher d'une ligne de l'entrée est très difficile à prouver.
• Le faire trop tôt, meubles encore en place, ou le signer avant la remise effective des clés : ce qui est caché derrière une armoire ne se voit pas, et le délai de restitution court à partir des clés.
• Oublier la nouvelle adresse du locataire : le décret l'exige, et sans elle vous ne savez pas où envoyer le décompte.
• Faire venir un commissaire de justice en prévenant le locataire vous-même, par un simple message, ou à moins de sept jours : la convocation doit partir du commissaire, par lettre recommandée avec avis de réception, au moins sept jours avant. Sinon, la Cour de cassation refuse à celui qui a pris l'initiative le remboursement de la moitié du coût : vous le supportez seul.