L'état des lieux d'entrée et de sortie

Le contenu obligatoire

Le décret du 30 mars 2016 fixe la forme : type (entrée ou sortie), date, adresse, noms des parties, relevés des compteurs, clés remises, puis, pièce par pièce, la description de chaque élément (sols, murs, plafonds, équipements) et son état. Établi en autant d'exemplaires que de parties, signé par tous. Des photos datées valent mieux qu'un adjectif.

À l'entrée

Le locataire peut demander à le compléter dans les 10 jours, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Si l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable, la partie la plus diligente fait appel à un commissaire de justice : c'est lui qui convoque les deux parties, au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception, et les frais se partagent par moitié. Sans cette convocation, celui qui l'a saisi ne peut pas se faire rembourser la moitié du coût (Cour de cassation, 26 octobre 2023, à propos d'un huissier de justice, aujourd'hui commissaire de justice).

À la sortie

Il se compare à celui d'entrée, ligne par ligne. L'usure normale — la vétusté — reste à votre charge ; si le bail le prévoit dès sa signature, une grille de vétusté issue d'un accord collectif de location fixe l'abattement par année. Sur le dépôt de garantie, vous ne pouvez retenir que des sommes encore dues par le locataire et justifiées : les loyers et charges restés impayés, le coût des dégradations et des réparations locatives non faites (par devis ou factures, vétusté déduite) ; et, si le logement est dans un immeuble collectif, une provision justifiée d'au plus 20 % du dépôt en attendant l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le solde est rendu dans le mois qui suit l'approbation des comptes.

D'où doit venir votre grille de vétusté

Le décret du 30 mars 2016 ne contient aucune grille : il définit la vétusté (l'usure ou la détérioration qui résulte du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements) et renvoie, pour la grille, à ce que les parties ont convenu. Une grille composée par vos soins, ou présentée au locataire seulement au moment de la sortie, n'entre pas dans ce cadre : vous ne pouvez pas la lui imposer.

Son article 4 permet aux parties de convenir, dès la signature du bail, d'appliquer une grille choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location conclu selon l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, même si votre logement ne relève pas du secteur locatif régi par cet accord, ou parmi celles d'un accord collectif local conclu selon l'article 42 de la même loi. Sans clause au bail, aucune grille ne s'applique.

Une telle grille fixe au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du logement, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels, appliqués au prix des réparations locatives qui resteraient dues par le locataire.