Plan d'apurement d'un loyer impayé : ce qu'il doit contenir

Pourquoi l'écrire, même entre gens de bonne foi

Le guide pour gérer un impayé décrit les étapes qui précèdent, de la relance au commandement de payer. Rien, dans la loi du 6 juillet 1989, n'oblige ensuite à mettre un plan d'apurement par écrit une fois un accord trouvé avec le locataire. Un accord oral sur un échéancier reste valable. Mais sans écrit daté et signé, personne ne peut prouver ce qui a été convenu : ni le montant exact de la dette au jour de l'accord, ni le rythme des versements, ni la part qui reste due si le locataire s'arrête en cours de route. Un document écrit sert aussi de preuve devant le juge si l'affaire y arrive malgré tout, et conditionne, pour un locataire aidé, le maintien de l'aide au logement (voir plus bas).

Ce que le document doit dire

Quatre informations, au minimum.

1. L'identité des parties et le logement concerné, comme sur le bail.
2. La dette arrêtée à une date précise, détaillée mois par mois : loyers et charges dus, à l'exclusion du dépôt de garantie, qui n'entre pas dans ce calcul.
3. Un échéancier daté : montant et date de chaque versement.
4. Le maintien du loyer courant, en plus des échéances de remboursement. C'est la clause que beaucoup oublient. Sans elle, à défaut de précision du locataire, le versement s'impute d'abord sur les loyers déjà échus puis, en l'absence de critère les départageant, sur le plus ancien (article 1342-10 du Code civil) : le loyer du mois en cours reste alors techniquement impayé, et la dette ne diminue jamais vraiment. Le plan doit donc dire clairement que chaque versement du loyer courant est distinct des échéances de la dette, et que les deux sont dus en même temps.

Deux précisions utiles, sans être obligatoires : le moyen de paiement retenu, et ce qui se passe en cas d'échéance manquée (voir la section suivante).

Le document note la date de chaque versement reçu, au fur et à mesure, pour que les deux parties suivent le même décompte : combien reste dû sur la dette arrêtée au départ, et si le loyer courant du mois a bien été payé à part. C'est ce suivi mois par mois, plus que le montant total, qui évite les désaccords sur ce qui a déjà été réglé.

Si le bailleur accepte d'abandonner une partie de la dette pour faciliter un accord, qu'il l'écrive clairement comme une remise de dette, et qu'il précise qu'elle est définitive, acquise dès la signature et non conditionnée à la suite du remboursement. Une remise présentée comme réversible, ou laissée implicite, ouvre une discussion inutile si le locataire s'arrête de payer après l'avoir obtenue.

En colocation, la même logique vaut pour chaque locataire selon sa part de la dette, sauf clause de solidarité au bail : avec elle, le bailleur peut réclamer la totalité à n'importe quel colocataire, qui se retourne ensuite contre les autres. Un plan d'apurement signé avec un seul colocataire, en colocation à baux individuels, n'engage que lui : il ne couvre pas la dette des autres locataires du même logement.

Ce qu'il ne doit pas dire

Trois clauses sont réputées non écrites dans un contrat de location, même signées par le locataire, et un plan d'apurement ne les réintroduit pas par la porte à côté : des pénalités de retard (article 4 i de la loi de 1989), des frais de relance ou d'expédition de quittance (article 4 p), et toute clause qui ferait renoncer le locataire à un droit qu'il tient de la loi. Le document ne doit pas non plus prévoir sa propre clause résolutoire automatique : c'est l'article 24 de la loi de 1989, pas un accord amiable, qui organise la résiliation pour impayé, un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 (deux mois si la clause d'un bail antérieur le prévoit encore).

Ce que le plan protège : l'aide au logement

Quand l'aide au logement est versée directement au bailleur, un impayé déclenche un signalement à la caisse qui la verse (la CAF, le plus souvent), au-delà d'un montant fixé par les articles R. 824-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Le guide sur un loyer payé en partie par la CAF détaille ce signalement et le calcul du seuil. L'aide reste en principe versée malgré ce signalement : sa suspension relève d'une décision de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), saisie par l'organisme payeur, qui ne peut la fonder que sur une expulsion judiciaire devenue définitive ou sur la preuve que le locataire pourrait payer sans compromettre sa subsistance (article L. 824-2 du même code). Un plan d'apurement respecté, avec le loyer courant payé en plus des échéances, constitue un élément de bonne foi que l'organisme payeur peut faire valoir dans ce cadre.

Ce qu'un plan d'apurement ne change pas

Il ne remplace ni le commandement de payer, ni le pouvoir du juge. Même avec un plan en cours, le bailleur reste libre de signifier un commandement de payer s'il estime la situation compromise, et un juge saisi peut, de son côté, accorder au locataire ses propres délais de paiement, qui ne sont pas liés à ceux du plan amiable. Ce document vaut pour un bail d'habitation, vide, meublé ou en colocation ; il ne vaut rien pour un local commercial ou professionnel, que la loi de 1989 ne régit pas.

Ce que Bail Tranquille recommande : dater et faire signer le plan par les deux parties, en garder un exemplaire chacun, et noter chaque versement reçu au fur et à mesure, loyer courant et échéance de la dette bien distingués. C'est ce suivi, plus que le document lui-même, qui évite la plupart des allers-retours devant le juge.