Diagnostic social et financier : ce qui change depuis août 2026

Ce que change le décret du 4 août 2026

Un décret publié au Journal officiel le 6 août 2026, applicable dès le lendemain, avance le moment où un locataire en impayé de loyer bénéficie d'un diagnostic social et financier. Avant ce texte, ce diagnostic n'intervenait qu'au stade de l'assignation devant le juge, souvent plusieurs mois après les premiers loyers impayés. Il se déclenche désormais dès le commandement de payer, pour une partie des bailleurs.

Ce diagnostic évalue la situation du locataire et les causes de l'impayé : perte d'emploi, séparation, baisse de ressources, par exemple. Il n'est pas un recours contre le bailleur et ne retarde pas, par lui-même, la procédure. Il informe le juge et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), avant que la procédure n'aille plus loin.

Qui est concerné par ce déclenchement anticipé

La loi ne prévoit pas ce déclenchement pour tous les bailleurs, ni pour tous les commandements : il faut que le locataire soit en impayé depuis deux mois sans interruption, ou que sa dette atteigne deux fois le loyer mensuel hors charges, et il ne vaut que pour deux cas :

• un bailleur personne physique ;
• une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, dite SCI familiale.

Pour les autres bailleurs (société non familiale, bailleur social, par exemple), le diagnostic continue de se déclencher au stade de l'assignation, comme avant ce décret.

Cette distinction reprend celle que la loi du 6 juillet 1989 utilise déjà pour la durée du bail d'un logement vide : une SCI familiale est traitée comme un bailleur particulier, une autre société non. Elle ne dépend donc pas du type de bail (vide, meublé, colocation) mais de la qualité du bailleur. Un bailleur particulier qui loue en meublé ou en colocation reste dans le champ de ce déclenchement anticipé, au même titre qu'un bailleur qui loue vide.

Qui réalise le diagnostic, et qui le reçoit

Le diagnostic est réalisé par l'organisme désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées : selon le département, un conseil départemental, une caisse d'allocations familiales ou une association agréée. Il est transmis à la CCAPEX dès sa réalisation, et non plus seulement avant l'audience. La CCAPEX et le représentant de l'État dans le département peuvent eux-mêmes demander sa réalisation ou son actualisation à d'autres moments de la procédure, y compris en amont de l'audience.

Ce diagnostic reste une démarche extérieure à un logiciel de gestion locative. Ni le bailleur ni Bail Tranquille ne le réalisent, ne le déclenchent ou ne le suivent : c'est l'organisme désigné qui contacte le locataire, pas le bailleur. Un bailleur qui engage un commandement de payer n'a rien de plus à faire pour ce diagnostic : il se déroule en parallèle, du côté des services sociaux du département. La veille juridique d'un logiciel de gestion locative, limitée à quelques textes suivis, ne signale pas nécessairement ce type de changement : mieux vaut vérifier la date d'un texte avant de s'y fier.

Le décret modifie aussi deux délais internes à ce diagnostic. L'organisme doit désormais proposer au locataire un entretien avec un professionnel du travail social ou de l'accompagnement juridique, à une date fixée au plus tard vingt jours ouvrés après sa saisine ; auparavant, le texte prévoyait de le lui proposer dans un délai de quinze jours ouvrés. Et si, un mois avant l'audience, aucun diagnostic de moins de six semaines n'a été établi, un nouvel entretien est proposé, à une date fixée au plus tard six jours ouvrés avant l'audience. Ces deux délais concernent l'organisme qui réalise le diagnostic, pas le bailleur.

Ce que ce diagnostic ne remplace pas

Le commandement de payer garde ses propres règles, inchangées par ce décret. Pour un loyer, des charges ou un dépôt de garantie impayés, la clause résolutoire du bail ne joue que six semaines après un commandement resté sans effet, depuis la loi du 27 juillet 2023. Pour un bail signé avant cette loi et non renouvelé depuis, c'est le délai de deux mois prévu par le contrat qui continue de s'appliquer : ce point reste discuté entre juristes et n'est pas tranché ici.

Le décret du 4 août 2026 ne modifie que les modalités du diagnostic social et financier : il ne touche pas à ce délai. Les deux démarches avancent côte à côte, sans se conditionner l'une l'autre. Le bailleur qui respecte les délais du commandement de payer peut poursuivre sa procédure, que le diagnostic ait eu lieu ou non.

Ce qui reste hors du champ de cet article

La suite d'une procédure qui n'aboutit pas à un paiement — assignation, rôle du juge, délais qu'il peut accorder, trêve hivernale, intervention de la force publique — n'est documentée nulle part dans Bail Tranquille de façon vérifiée. Un bailleur confronté à cette suite doit s'appuyer sur un professionnel du droit ou sur les services sociaux de son département plutôt que sur une règle générale trouvée en ligne.

Pour les étapes qui précèdent un commandement de payer, le guide pour gérer un impayé de loyer détaille la relance, l'information des garants et les limites à ne pas franchir, comme l'interdiction de couper l'eau ou l'électricité. Pour limiter ce risque en amont de la location, un propriétaire peut aussi comparer les garanties pour se protéger des impayés.