Que faire si le garant ne paie pas : l'ordre des démarches

Le locataire ne paie plus, et le garant ne répond pas davantage : avant d'écrire au garant, encore faut-il savoir ce que son engagement permet, et dans quel ordre le faire jouer. Le guide pour gérer un impayé détaille les tout premiers réflexes ; celui-ci se concentre sur le garant. La réponse ne vient pas d'abord de la loi, mais de l'acte de cautionnement lui-même.

Relisez d'abord l'acte de cautionnement

Ouvrez l'acte avant d'écrire au garant. C'est lui qui dit si le cautionnement est simple ou solidaire, et cette distinction change tout l'ordre des démarches. Elle ne se présume pas : sans mention expresse de solidarité, le cautionnement reste simple.

Avec une caution simple, le garant peut exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire, et seulement lui : c'est ce que le Code civil appelle le bénéfice de discussion. Avec une caution solidaire, ce bénéfice n'existe pas : vous pouvez écrire directement au garant, sans attendre d'avoir épuisé les recours contre le locataire. C'est la raison pour laquelle la plupart des actes rédigés pour un bail d'habitation prévoient une solidarité expresse.

En colocation, un acte de cautionnement ne couvre pas la colocation en général : il doit désigner le colocataire pour lequel il est donné, sous peine de nullité. Un acte rédigé au nom de la colocation, sans ce nom, n'engage le garant pour aucun des colocataires.

Vérifiez aussi que vous avez bien remis au garant un exemplaire du contrat de location signé : l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 l'exige, et un acte de cautionnement signé sans cette remise est fragilisé. Pour un acte signé par une personne physique depuis le 1er janvier 2022, l'article 2297 du Code civil ajoute une autre condition : la caution doit avoir rédigé elle-même une mention donnant le montant maximal qu'elle garantit, en chiffres et en lettres. Si les deux montants ne concordent pas, c'est celui écrit en lettres qui vaut. L'absence de cette mention, ou une mention pré-rédigée que le garant se contente de recopier, expose l'acte à la nullité. Cette exigence ne vise que les personnes physiques : elle ne s'applique ni à une caution personne morale, ni à un acte reçu par un notaire.

Le non-cumul avec une assurance loyers impayés

Un bailleur ne peut pas cumuler un cautionnement avec une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Si vous avez les deux pour un locataire qui n'entre pas dans ce cas, c'est la clause de cautionnement qui est compromise : vérifiez ce point avant toute démarche contre le garant. Un garant payant, lui, ne peut être qu'accepté par le locataire, jamais imposé. Les différentes garanties possibles sont présentées dans le guide pour se protéger des impayés et dans le comparatif des garanties loyers impayés, sans qu'aucune ne soit recommandée en particulier ici.

La mise en demeure, et le délai de quinze jours pour la caution

Une fois l'acte vérifié, la démarche commence par une mise en demeure : un courrier, de préférence recommandé avec avis de réception, qui réclame les sommes dues et fait courir les intérêts de retard (articles 1344 et 1344-1 du Code civil). Avec une caution solidaire, rien n'empêche de l'adresser au garant dès ce stade, en parallèle de celle envoyée au locataire.

Si le bail comporte une clause résolutoire et que vous faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, un délai s'ajoute pour la caution : ce commandement doit lui être signifié dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). À défaut, la caution reste engagée sur le principal, mais elle échappe aux pénalités et aux intérêts de retard. La fiche sur la lettre de relance détaille le contenu à donner à ces courriers, pour le locataire comme pour la caution.

Si le garant ignore la mise en demeure

Une mise en demeure reste une lettre : elle ne permet, à elle seule, ni de prélever un compte ni de saisir un bien. Si le garant ne répond pas ou refuse de payer, il faut, comme pour le locataire, obtenir un titre exécutoire par la voie judiciaire avant de pouvoir faire exécuter la créance sur ses biens : un jugement, ou une ordonnance rendue au terme d'une procédure simplifiée de recouvrement. Ce titre, une fois obtenu, permet à un commissaire de justice de procéder aux mesures d'exécution forcée que la loi autorise. Choisir entre ces voies, préparer le dossier et respecter les délais de procédure relève d'un commissaire de justice ou d'un avocat : cela dépasse le cadre de cet article, qui s'arrête aux démarches que le bailleur mène lui-même avant toute saisine du juge.

Ce qui dépend du bail

Ce qui précède vaut pour un bail d'habitation, vide ou meublé : c'est la loi du 6 juillet 1989 qui encadre le cautionnement. En bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, mais un cautionnement reste possible. Pour un local commercial ou professionnel, la loi de 1989 ne s'applique pas : la garantie demandée, sa mise en œuvre et ses délais se négocient au bail, selon les règles du Code civil ou du Code de commerce.

Ce que Bail Tranquille recommande

Conservez la preuve de la date de chaque courrier envoyé au garant : elle seule permet de vérifier, plus tard, que les délais ont été respectés. Avant d'écrire, comparez aussi le nom et l'adresse du garant tels qu'ils figurent sur l'acte à ceux que vous vous apprêtez à utiliser : un courrier mal adressé ne fait courir aucun délai. Et avant d'engager une procédure contre un garant qui reste silencieux, faites relire l'acte de cautionnement par un professionnel : sa régularité conditionne toute la suite.