Ramonage : locataire ou propriétaire, qui paie ?

Qui doit payer le ramonage d'un logement loué, le locataire ou le propriétaire ? La réponse tient en une ligne, mais la fréquence exacte, elle, ne se lit pas dans un seul texte national : voici pourquoi, et comment la vérifier pour votre logement plutôt que de recopier un chiffre valable ailleurs.

1. La charge : le ramonage est une réparation locative

Le ramonage des conduits figure dans la liste annexée au décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui énumère les réparations locatives. Sa rubrique VI, consacrée aux « Autres équipements mentionnés au contrat de location », cite textuellement le « ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation ». C'est donc une charge qui pèse sur le locataire pendant toute la durée de son occupation, au même titre que l'entretien courant du logement. Cette qualification ne dépend ni du montant de la facture, ni de la fréquence retenue : un ramonage réalisé plusieurs fois par an, parce que le règlement local l'exige, reste une réparation locative à chaque passage.

Cette règle vaut quel que soit le type de bail d'habitation, vide, meublé, bail mobilité ou colocation : la liste des réparations locatives ne distingue pas selon le contrat signé, elle s'attache à l'usage normal du logement.

2. La fréquence : un minimum national, pas un chiffre unique

Jusqu'en 2023, la fréquence du ramonage dépendait uniquement du règlement sanitaire départemental, donc d'une commune à l'autre. Le décret n° 2023-641 du 20 juillet 2023 a fixé un minimum national, applicable depuis le 1er octobre 2023 et codifié aux articles R. 1331-16 à R. 1331-21 du code de la santé publique : les appareils de chauffage et de production d'eau chaude à combustion, ainsi que leurs conduits, doivent être entretenus au moins une fois par an. Pour le ramonage proprement dit, ce même décret distingue deux minimums légaux selon l'installation : au moins une fois par an pour un conduit individuel, mais au moins deux fois par an, dont une fois pendant la période de chauffe, pour un conduit collectif. La fréquence plus élevée exigée pour un conduit collectif n'est donc pas qu'une affaire de règlement de copropriété ou de contrat d'assurance : elle découle directement de ce décret national. Ces minimums légaux n'empêchent pas, par ailleurs, qu'une règle locale ou contractuelle encore plus stricte s'applique : un arrêté préfectoral ou municipal, le règlement sanitaire départemental resté en vigueur sur ce point, le règlement d'une copropriété, ou le contrat d'assurance du logement peuvent tous imposer un rythme plus fréquent que ces minimums.

Pour connaître la fréquence qui s'applique précisément à votre logement, trois vérifications, dans cet ordre : elles complètent ce que la fiche de conformité du logement vérifie déjà sur les diagnostics et la décence.

Aucune de ces trois sources ne fixe un même chiffre partout : ne retenez jamais une fréquence précise comme si elle s'appliquait à tous les logements.

3. Qui en prend l'initiative, et pourquoi garder le certificat

Comme pour l'entretien annuel de la chaudière, c'est en pratique l'occupant du logement qui doit faire réaliser le ramonage d'un conduit individuel, sauf si le bail organise la chose autrement. Pour un conduit collectif, l'initiative revient au propriétaire ou au syndicat de copropriétaires, pas au locataire. Le professionnel qui intervient délivre un certificat de ramonage à l'issue de son passage : conservez-le. En cas de sinistre, feu de cheminée ou intoxication, l'assureur peut le réclamer avant d'indemniser, et son absence peut lui servir à réduire ou refuser sa garantie. Un locataire qui a négligé cette réparation locative, comme pour n'importe quelle autre, en répond vis-à-vis du bailleur si ce manquement a causé un dommage au logement ou à l'immeuble.

4. Ce que le bail peut changer, et ce qu'il ne change pas

Le bail peut organiser autrement qui prend l'initiative du ramonage d'un conduit individuel : rien n'empêche une clause qui confie cette tâche au propriétaire plutôt qu'au locataire. Ce que le bail ne change pas, c'est la nature de la dépense elle-même. Sauf clause contraire qui en ferait expressément supporter le coût par le propriétaire, le ramonage reste une réparation locative, à la charge du locataire. Dans un immeuble en copropriété, il arrive que le syndic fasse ramoner l'ensemble des conduits individuels en une seule intervention groupée, pour des raisons pratiques. La facture passe alors par les charges de l'immeuble, avant d'être répercutée logement par logement, comme les autres charges courantes décrites dans la gestion courante d'une location. La nature de la dépense, elle, ne change pas pour autant : elle reste une réparation locative à cette occasion.

Ce que dit la loi, ce qui dépend du logement, ce que nous recommandons

• La LOI classe le ramonage parmi les réparations locatives (décret du 26 août 1987, annexe, rubrique VI) et fixe, depuis le 1er octobre 2023, un minimum national d'une fois par an pour un conduit individuel et de deux fois par an pour un conduit collectif (décret n° 2023-641 du 20 juillet 2023).
• Le LOGEMENT change le reste : conduit individuel ou collectif, règlement de copropriété, règlement sanitaire départemental ou arrêté local, contrat d'assurance. Aucun de ces éléments ne se devine depuis Paris : chacun se vérifie pour l'adresse concernée.
• Bail Tranquille recommande de noter la date du dernier ramonage et de conserver le certificat, comme pour les autres échéances d'entretien du logement, plutôt que de attendre un sinistre pour s'en inquiéter.