Entretien chaudière : locataire ou propriétaire, qui l'organise ?

L'entretien annuel de la chaudière : individuelle ou collective, la règle change

Toute chaudière dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kW doit faire l'objet d'un entretien annuel réalisé par un professionnel qualifié. C'est une obligation prévue par un décret, et non une simple recommandation du fabricant : elle existe d'abord pour limiter le risque d'intoxication au monoxyde de carbone et pour garder un bon rendement de l'appareil.

Pour une chaudière individuelle, c'est en principe l'occupant du logement qui prend l'initiative de cet entretien, sauf si le bail prévoit autre chose. C'est vous si vous habitez les lieux, votre locataire sinon. Pour une chaudière collective, l'initiative revient au propriétaire ou au syndic de l'immeuble. Le professionnel qui intervient doit délivrer une attestation, à conserver au moins deux ans : c'est la pièce que votre assureur vous demandera en cas de sinistre.

Cette règle ne dit rien du prix ni de qui le supporte au final : c'est une question de charges récupérables, qui se règle par ailleurs, selon que le chauffage est individuel ou collectif. Elle dit seulement qui doit veiller à ce que l'entretien ait bien lieu, et quand un logement n'a pas de chaudière (chauffage électrique, par exemple), cette obligation ne le concerne simplement pas.

Le ramonage des conduits : une règle nationale depuis le 1er octobre 2023

Jusqu'en 2023, la fréquence du ramonage dépendait du règlement sanitaire départemental, donc d'une commune à l'autre, parfois d'un arrêté municipal particulier. Un décret a fixé un minimum national, applicable depuis le 1er octobre 2023 : les foyers, appareils de chauffage et de production d'eau chaude à combustion, ainsi que leurs conduits d'évacuation, doivent faire l'objet d'un entretien périodique, au rythme minimal d'une fois par an pour un appareil individuel. L'enjeu est le même que pour la chaudière : éviter un départ de feu dans le conduit ou une intoxication par les fumées.

Des fréquences différentes peuvent s'appliquer à un conduit collectif ou selon le combustible utilisé : vérifiez auprès d'un professionnel du ramonage, qui connaît les règles propres à votre installation, ou auprès de votre assureur, dont le contrat peut imposer une fréquence plus stricte que le minimum légal.

Comme pour la chaudière, c'est en pratique l'occupant du logement qui doit faire réaliser le ramonage et conserver le certificat délivré par le professionnel à l'issue de son intervention. En cas de sinistre lié au conduit, l'assureur peut demander ce certificat avant d'indemniser, et son absence peut lui servir à réduire ou refuser sa garantie.

Le détecteur de fumée : qui l'installe, qui le vérifie, qui l'entretient

L'obligation d'équiper chaque logement d'un détecteur de fumée normalisé existe depuis la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010, avec une échéance fixée au 8 mars 2015 : depuis cette date, tout logement doit comporter au moins un détecteur. La loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, n'a pas créé cette obligation : elle a transféré la charge de l'installation, auparavant assumée par l'occupant, vers le propriétaire-bailleur. Le détecteur doit porter le marquage CE et répondre à la norme harmonisée NF EN 14604. Trois gestes, trois responsables :

Pour une location meublée, saisonnière, ou pour un foyer ou un logement de fonction, c'est le propriétaire-bailleur qui reste chargé de l'entretien en cours d'occupation, et non le locataire. C'est l'une des rares distinctions de ce calendrier qui dépend vraiment du type de location : vide d'un côté, meublé de l'autre. Notez la marque et la date de péremption des piles dans l'état des lieux d'entrée : c'est une trace utile si la question revient à la sortie.

VMC et entretien courant : ce qui revient au locataire

Un décret de 1987 fixe la liste des réparations locatives, c'est-à-dire l'entretien courant et les menues réparations qui restent à la charge du locataire pendant toute la durée du bail, quel que soit le type de bail d'habitation. Le nettoyage des bouches d'aération et des grilles de ventilation en fait partie, comme beaucoup d'autres gestes d'entretien courant d'un logement habité.

Ce n'est pas pour autant une liste fermée à réciter mot pour mot : le texte pose d'abord un principe, l'entretien courant et les menues réparations consécutifs à l'usage normal des locaux, puis une liste d'exemples par grandes familles d'équipements. Ce qui relève de la vétusté, d'une malfaçon ou d'un vice de construction reste à la charge du bailleur, quelle que soit la pièce ou l'équipement concerné : un conduit de VMC bouché par l'usage n'est pas la même chose qu'un moteur de VMC tombé en panne par vétusté. Ce calendrier rejoint ce que la gestion courante d'une location demande par ailleurs, quittance et révision de loyer comprises.

Les autres échéances annuelles à ne pas manquer

Deux autres rendez-vous reviennent chaque année, sans relever d'un décret d'entretien au sens strict :

• L'attestation d'assurance du locataire. Elle doit être produite à la remise des clés, puis à nouveau chaque année si le bailleur la demande.
• Les diagnostics qui arrivent à échéance. Un diagnostic électricité ou gaz vaut six ans en location. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 vaut dix ans, mais ceux réalisés de 2013 à 2017 ont cessé de valoir après le 31 décembre 2022, et ceux réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 après le 31 décembre 2024, quelle que soit la date imprimée sur le rapport : surveillez les dates pour ne pas vous retrouver avec un dossier de diagnostic technique incomplet au moment de signer un nouveau bail ou un renouvellement. Dans Bail Tranquille, un diagnostic signale lui-même qu'il arrive à échéance soixante jours avant sa date de fin.

Aucun de ces deux points n'est propre à l'entretien technique du logement, mais ils reviennent souvent à la même période de l'année pour un bailleur qui gère seul, d'où l'intérêt de les regrouper dans un même calendrier plutôt que de les découvrir l'un après l'autre.