Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ?

Le gel, en trois mots

Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut pas voir son loyer augmenter. La règle vise trois moments précis, et ces trois moments seulement : la révision annuelle du loyer, la réévaluation au renouvellement du bail pour un loyer resté sous le niveau du marché, et la fixation du loyer au changement de locataire.

À la révision annuelle, le mécanisme habituel applique un indice (l'IRL) au loyer en cours : pour un logement F ou G, cette application reste sans effet, et le loyer ne bouge pas. Au renouvellement du bail, le bailleur ne peut pas proposer un nouveau loyer plus élevé au motif que le loyer en cours serait inférieur à ceux du voisinage. Et quand un nouveau locataire signe, le loyer qui lui est demandé ne peut pas dépasser celui que payait le précédent occupant.

Cette règle ne concerne que les classes F et G. Un logement classé E peut être loué et son loyer révisé normalement : ne confondez pas le gel du loyer, qui vise seulement F et G, avec le calendrier d'interdiction de louer, qui retient d'autres classes à d'autres dates.

D'où vient cette règle, et depuis quand

Le gel résulte de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience, qui a modifié la loi du 6 juillet 1989 sur ce point (article 159). Il s'applique depuis le 24 août 2022 en métropole.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le texte fixe l'entrée en vigueur au 1er juillet 2024, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.

Le texte ne pose aucune autre condition de date. Le blocage ne dépend ni de l'ancienneté du bail, ni de la date à laquelle le DPE a été réalisé : il suit la seule classe affichée par le diagnostic en cours de validité.

Ce que le gel couvre, et ce qu'il ne couvre pas

La règle s'applique au bail d'habitation vide et, par l'article 25-9 de la loi de 1989, au bail meublé. Elle ne vise ni le bail commercial ni le bail professionnel, qui relèvent d'autres textes.

En bail mobilité, la question ne se pose pas de la même façon : le loyer y est fixé librement à la signature et n'est jamais révisé en cours de bail, quelle que soit la classe énergie du logement (article 25-16 de la loi de 1989). Le gel des logements F et G n'y ajoute donc rien.

La régularisation annuelle des charges n'est pas concernée par ce gel. Ce n'est pas une hausse de loyer : c'est le remboursement de charges réellement payées pour le compte du locataire, que le bailleur reste en droit de réclamer même pour un logement classé F ou G. De même, une commune en zone encadrée peut continuer d'exiger un loyer de base conforme au loyer de référence : le gel s'ajoute à l'encadrement, il ne le remplace pas.

Un logement classé E : une autre règle, un autre calendrier

Un logement classé E peut encore être loué et son loyer révisé chaque année, comme n'importe quel autre logement. Il sera concerné, un jour, par une autre règle : celle qui interdira à terme sa location, puisque la classe E deviendra interdite au 1er janvier 2034 en métropole. Ce calendrier d'interdiction n'est pas encore fixé jusqu'à la classe E pour les cinq départements et régions d'outre-mer cités plus haut : il s'arrête, à ce jour, à l'interdiction de la classe F au 1er janvier 2031. Mais cette interdiction de louer et le gel du loyer sont deux mécanismes distincts, avec deux calendriers distincts : l'un empêche de signer un nouveau bail, l'autre empêche seulement une hausse.

Vérifier la classe, et savoir quand le gel s'arrête

La classe qui compte est celle du DPE en cours de validité pour le logement, pas une estimation ni un ancien diagnostic périmé. Elle figure en première page du rapport, sous forme d'une lettre de A à G. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 ne vaut plus, quelle que soit la date de fin imprimée sur le rapport : dans ce cas, aucune classe fiable ne peut être retenue pour appliquer, ou écarter, le gel, et un nouveau diagnostic s'impose avant toute décision sur le loyer.

Le gel est attaché à cette classe, pas à une date figée dans le passé. Si un nouveau diagnostic, réalisé après des travaux de rénovation énergétique, range le logement en classe E ou mieux, la raison du gel disparaît : les règles normales de révision et de renouvellement redeviennent applicables, à compter de ce nouveau diagnostic.

Ce que Bail Tranquille recommande

Avant toute révision, toute négociation au renouvellement ou toute remise en location, vérifiez la classe énergie inscrite sur le DPE en cours de validité du logement. L'outil de calcul de révision de loyer refuse lui-même toute hausse pour un logement classé F ou G, afin d'éviter une erreur de calcul. Si des travaux ont fait progresser la classe, faites réaliser un nouveau DPE avant d'envisager une hausse, et reportez la nouvelle classe sur la fiche de conformité du logement. Pour rédiger ou vérifier une révision, la lettre de révision du loyer rappelle les autres règles à respecter. Et pour ce qui reste dû même pendant un gel, l'outil de régularisation des charges distingue ce qui relève du loyer de ce qui relève des charges.