Clause résolutoire du bail en 2026 : ce qui change au 1er octobre

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le contrat type de location. Il ne change ni la durée du bail, ni le dépôt de garantie, ni le loyer. Il réécrit la rubrique du contrat consacrée à la clause de résiliation de plein droit, dite clause résolutoire, et ajoute quelques mentions. Voici ce qui change, pour qui, et à partir de quand.

L'impayé : la clause devient obligatoire, à six semaines

Jusqu'ici, le contrat type ne prévoyait la clause résolutoire que « le cas échéant », dans une rubrique entre crochets, sans délai. À compter du 1er octobre 2026, elle y figure en toutes lettres, pour trois situations : le défaut de paiement du loyer, celui des charges, et le non-versement du dépôt de garantie.

Le délai, lui, ne vient pas du décret mais de la loi. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet, et non plus deux mois. Le nouveau contrat type recopie ce délai dans le texte même du bail.

Pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de cette loi, la Cour de cassation a précisé, dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), que c'est le délai inscrit au contrat qui s'applique : souvent deux mois, pas six semaines.

Trois motifs qui restent au choix du bailleur

Le contrat type permet aussi, sans l'imposer, d'étendre la clause résolutoire à trois autres situations. Elles sont introduites par « le cas échéant », entre crochets : elles ne jouent que si le bail les prévoit. Leurs conditions viennent de la loi du 6 juillet 1989 (articles 4 g, 7 g et 24) ; le contrat type ne fait que les reproduire. La loi ne laisse pas le choix des motifs : une clause résolutoire qui viserait un autre manquement — un animal, un retard d'assurance sans commandement, un trouble non jugé — est réputée non écrite (article 4 g).

• Le défaut d'assurance des risques locatifs. Le locataire doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire — incendie et dégât des eaux au premier chef — et le justifier à la remise des clés puis chaque année sur demande (article 7 g). Si la clause est prévue, elle ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans effet, un délai plus court que pour l'impayé.
• Le trouble du voisinage. La clause peut viser le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux, mais seulement pour des troubles constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Une plainte, un signalement ou une attestation ne suffisent pas.
• La servitude de résidence principale. Quand le logement y est soumis, le manquement peut s'ajouter à la clause résolutoire, avec un délai de mise en demeure fixé par le maire, dans les conditions de l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme auquel renvoie le contrat type.

La servitude de résidence principale : une mention à peine de nullité

Certaines communes imposent, dans leur plan local d'urbanisme, qu'un logement neuf ou transformé serve exclusivement de résidence principale. C'est l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme. Il exige que tout contrat de location portant sur un tel logement le mentionne expressément, à peine de nullité.

Le nouveau contrat type reçoit une ligne pour cela, dans la désignation du logement : « le cas échéant, servitude de résidence principale ». Cette mention compte davantage que le motif de résiliation qui l'accompagne : sans elle, le bail d'un logement concerné encourt la nullité. Si votre logement est récent ou a changé de destination, la mairie vous dira si la servitude s'applique.

Qui est concerné, et à partir de quand

Le nouveau texte s'applique aux baux d'habitation vide et meublé conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, y compris en colocation à bail unique. Les colocations formalisées par plusieurs contrats, un par colocataire, restent hors du champ du contrat type. Un bail déjà en cours à cette date n'a pas à être refait : ce n'est pas la clause qui change dans un contrat déjà signé, mais celle des baux à venir.

Deux précisions manquent encore d'une réponse claire. D'abord, le décret ne dit pas expressément si une reconduction tacite compte comme un « renouvellement » : ne tenez pas pour acquis qu'un bail reconduit tacitement bascule vers la nouvelle version. Ensuite, le bail mobilité suit un régime à part : l'article 25-12 de la loi de 1989 ne rend pas l'article 3, celui du contrat type, applicable à ce contrat, qui garde sa propre rédaction.

Le décret retouche aussi deux détails des annexes : le renvoi aux aides au logement vise désormais l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, et le contrat peut porter le numéro de téléphone portable du bailleur et des locataires, sans obligation. Son article 2, en vigueur au 1er janvier 2027, ne concerne que Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

Ce qui relève de la loi, du contrat, ou d'un logiciel

Trois niveaux à ne pas confondre :

Un logiciel de gestion locative peut proposer ces clauses toutes rédigées, mais il ne vérifie ni la réalité d'un impayé, ni celle d'un trouble de voisinage : c'est au bailleur de réunir les preuves avant d'agir. Pour comparer les trois contrats (vide, meublé, bail mobilité) et l'option colocation dans le détail, voyez le guide choisir le bon contrat de location ; pour la suite d'un impayé, le guide gérer un impayé ; et pour le document à joindre à tout bail, la fiche de la notice d'information.