Nouveau bail d'octobre 2026 : faut-il refaire un bail en cours ?

Ce que dit le décret

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a réécrit le contrat type du bail d'habitation : annexe 1 pour le bail d'habitation vide, annexe 2 pour le meublé. Il ajoute une clause de résiliation de plein droit rédigée en toutes lettres, une mention de la servitude de résidence principale, obligatoire à peine de nullité lorsque le logement y est soumis (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme), et un champ facultatif pour le téléphone portable des parties.

Ce texte ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé en 2023 ou en 2024 n'entre pas dans son champ : il continue tel quel, sans obligation de le réécrire ni de signer un avenant au bail. Le détail complet de cette nouvelle clause est traité dans l'article sur la clause résolutoire du bail.

Pourquoi votre bail n'est pas devenu illégal

Trois raisons s'ajoutent, et aucune ne dépend des deux autres.

1. Le contrat type s'applique à la signature ou au renouvellement, jamais rétroactivement : c'est l'article 3 du décret qui le dit.
2. Une clause de votre bail qui ne reprend pas mot pour mot la nouvelle formule n'est pas nulle pour autant : rien, dans le décret, ne sanctionne un bail antérieur par la nullité.
3. Les clauses réellement interdites par la loi — celles qui exonèrent le bailleur de ses obligations, qui font peser sur le locataire des frais non prévus par la loi, ou qui sont réputées non écrites pour toute autre raison — le sont de longue date, pour tous les baux, y compris le vôtre. Ce n'est pas le nouveau décret qui les interdit : c'est l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur bien avant 2026.

Autrement dit, un bail de 2024 n'est ni périmé ni fragilisé par la seule arrivée du 1er octobre 2026.

Cette troisième raison mérite un exemple. Une clause qui ferait peser sur le locataire des frais de relance, d'expédition de la quittance, ou une pénalité en cas de retard de paiement, est réputée non écrite depuis l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, bien avant que ce décret n'existe. Le nouveau contrat type ne change rien à cette interdiction : il ne fait que réécrire la présentation d'autres clauses, à la marge.

Le décret ne concerne pas tous les baux

Même pour un bail signé après le 1er octobre 2026, deux cas restent en dehors du nouveau contrat type. Le bail mobilité n'a jamais eu de contrat type obligatoire : il garde sa propre liste de mentions, issue d'un autre texte. La colocation formalisée par plusieurs contrats séparés, elle aussi, reste hors du champ des annexes du contrat type ; seule la colocation par un bail unique, signé par tous les colocataires, suit le modèle réécrit. Un lecteur qui gère l'un de ces deux cas n'a donc pas à se demander si son contrat suit la bonne version : la question ne se pose pas de la même façon.

Ce qui s'applique quand même à votre bail en cours

Un point mérite une attention particulière, parce qu'il vient de la loi et non du contrat type : le délai de la clause résolutoire en cas d'impayé.

Le cas d'un bail resté sans renouvellement ni reconduction tacite depuis cette date vient directement d'un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002) : la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne modifie pas le délai d'un bail déjà en cours à la date de son entrée en vigueur, le 29 juillet 2023. Pour un bail conclu avant cette date puis renouvelé ou tacitement reconduit depuis, rien n'est tranché : la Cour de cassation a jugé irrecevables les questions qui portaient sur ce cas, parce qu'elles ne commandaient pas l'issue du litige, et n'a pas dit si une clause de deux mois, plus favorable au locataire, peut être reprise lors d'une reconduction. Par prudence, laissez passer le délai écrit dans votre contrat avant d'assigner.

Autre point qui vient de la loi, pas du contrat type : le délai d'un mois après commandement pour le défaut d'assurance des risques locatifs (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). Il s'applique lui aussi à tout bail en cours, quelle que soit sa date de signature.

Le nouveau contrat type écrit aussi, en toutes lettres, trois autres motifs de résiliation que le bailleur peut choisir d'ajouter (défaut d'assurance, troubles de voisinage constatés par une décision de justice, non-respect d'une servitude de résidence principale) : ils ne jouent que si le bail les prévoit, et le détail de leurs conditions dépasse le cadre de cet article. Pour un bail signé avant le 1er octobre 2026, c'est la rédaction exacte de votre contrat qui dit lesquels de ces motifs s'y trouvent déjà.

Faut-il quand même refaire votre bail ?

Rien ne l'impose, et ce n'est pas conseillé par réflexe. Refaire un bail en cours, par un nouveau contrat plutôt que par un avenant, a des conséquences qui dépassent la seule clause résolutoire : cela remet à zéro la durée du bail et peut rouvrir la question du dépôt de garantie ; en revanche, aucun texte n'impose un nouvel état des lieux : la loi le prévoit à la remise et à la restitution des clés (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Un simple avenant, lui, ne sert qu'à modifier un point précis déjà prévu par la loi ou accepté par les deux parties ; il ne sert pas à importer une clause du nouveau contrat type dans un bail ancien qui n'en a pas besoin.

Pour comparer les trois contrats et leurs clauses en détail, voyez le guide pour choisir le bon contrat de location.

Si votre bail arrive à échéance et que vous le renouvelez après le 1er octobre 2026, c'est à ce moment-là, et seulement à ce moment-là, qu'il devra reprendre le nouveau modèle. Un renouvellement par tacite reconduction n'est pas la même chose qu'un renouvellement par un nouveau contrat signé des deux parties : le premier prolonge le bail existant dans les mêmes conditions, le second en ouvre un nouveau. Lequel des deux compte comme un renouvellement au sens du décret reste, à ce jour, une question que le texte ne tranche pas explicitement.