Faut-il un SIRET pour louer en meublé ? Le délai de 15 jours

Pourquoi le meublé change la donne

Un logement loué vide relève des revenus fonciers. Un logement loué meublé relève, lui, des bénéfices industriels et commerciaux, même si vous n'avez qu'un seul bien, que vous le gérez seul, et sans créer de société. Cette différence de catégorie fiscale entraîne une obligation administrative que la location vide ne connaît pas : vous devez vous immatriculer, que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel. L'immatriculation donne un numéro SIRET, qui sert ensuite à indiquer le régime d'imposition choisi et à remplir votre déclaration de revenus.

Cette obligation suit la nature du logement, pas le type de contrat. Un meublé classique, un bail mobilité et un meublé loué à un étudiant sont tous les trois des locations meublées : les trois déclenchent l'immatriculation, dans les mêmes conditions. Un logement loué vide, même à un étudiant ou avec un bail de courte durée pour motif familial, n'y est pas soumis : il reste dans les revenus fonciers, sans immatriculation à faire.

Le délai : quinze jours, et à partir de quand

La déclaration de début d'activité doit être souscrite dans les quinze premiers jours qui suivent le début de votre activité de location meublée. Le point de départ est donc votre première mise en location, pas la date de signature du bail, et pas la date à laquelle vous encaissez le premier loyer, même si les trois tombent souvent le même mois.

Rien n'empêche de déclarer avant : une déclaration anticipée reste possible dès que vous savez que le logement sera loué meublé, par exemple pendant les travaux d'ameublement qui précèdent la mise en location.

La démarche, en pratique

La déclaration se fait en ligne, par voie dématérialisée, sur le guichet des formalités des entreprises. Elle est gratuite. Vous y indiquez votre identité, l'adresse du logement loué, la date de début d'activité, et le régime d'imposition que vous avez choisi : micro-BIC ou régime réel. Vous retrouverez le détail de ces deux régimes, et la façon de choisir entre eux, dans notre guide pour déclarer ses revenus locatifs.

La démarche vous donne un numéro SIRET. Gardez-le précieusement : il vous sera demandé sur votre déclaration de revenus, et sur tout échange avec l'administration fiscale au sujet de cette activité.

Ce que nous recommandons, sans que la loi l'impose : faites cette déclaration avant de signer votre premier bail meublé, plutôt que dans les jours qui suivent la remise des clés. Vous évitez ainsi d'avoir à y penser une fois le locataire installé, et vous disposez déjà du numéro SIRET pour votre première quittance et votre première déclaration de revenus.

Le piège : deux déclarations de quinze jours, pas une

Si votre logement se trouve dans une zone de permis de louer, deux régimes existent : en zone de déclaration, vous déclarez la mise en location dans les quinze jours qui suivent la signature du bail, auprès de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat ou, à défaut, de la mairie ; en zone d'autorisation préalable, vous devez obtenir l'autorisation avant de louer, et elle peut être refusée si le logement n'est pas décent. Aucune de ces deux démarches ne vous immatricule ni ne donne de numéro SIRET.

Les deux démarches ne se remplacent pas, et ne se ressemblent que par leur délai :

• la démarche du permis de louer (déclaration après la signature, ou autorisation avant de louer) dépend de la zone délimitée par l'intercommunalité ou la commune, et ne concerne que les logements que cette zone vise ;
• la déclaration de début d'activité meublée dépend du type de location, meublé et non vide, et s'applique partout en France, quelle que soit la commune, qu'il y ait ou non un permis de louer.

Un bailleur qui loue un meublé dans une commune à permis de louer peut donc devoir les deux démarches, l'une après l'autre, pour le même logement, auprès de deux guichets différents.

La cotisation foncière des entreprises : un autre sujet

Le numéro SIRET n'entraîne pas, par lui-même, la cotisation foncière des entreprises (CFE). C'est la nature de l'activité qui compte : une location meublée est, par nature, une activité commerciale, et vous restez redevable de la CFE même si vous êtes un particulier, sans entreprise et sans salarié. Vous êtes exonéré de la cotisation minimum de CFE si vos recettes hors taxes de la période de référence, en principe l'avant-dernière année, ne dépassent pas 5 000 € (article 1647 D du Code général des impôts) ; la CFE n'est pas due l'année du début de l'activité, mais la déclaration initiale n° 1447-C-SD doit être déposée au plus tard le 31 décembre de cette première année. Ce seuil s'apprécie indépendamment de votre immatriculation : un loueur non immatriculé qui le dépasse reste redevable, immatriculé ou pas, et un loueur immatriculé qui reste en dessous peut en être exonéré.

Si le délai est déjà dépassé

Beaucoup de loueurs en meublé découvrent cette obligation après avoir commencé à louer, parfois plusieurs années après, surtout pour un logement loué de façon occasionnelle. Aucune des sources consultées pour cet article ne donne de sanction chiffrée propre à un retard de déclaration de début d'activité. Ce qui est sûr : la démarche reste possible après coup, sur le même guichet, et rien ne justifie de l'éviter parce que le délai est déjà dépassé.

Mieux vaut régulariser dès que vous le constatez plutôt que d'attendre une relance de l'administration. Trois dates à ne pas confondre, pour finir : le début de l'activité déclenche les quinze jours de l'immatriculation ; la signature du bail déclenche, le cas échéant, les quinze jours de la déclaration de mise en location ; les recettes hors taxes de l'avant-dernière année, enfin, servent en principe à apprécier le seuil de 5 000 € d'exonération de la cotisation minimum de CFE, et la CFE n'est pas due l'année du début de l'activité. Pour la rédaction du bail lui-même, qu'il porte sur un meublé classique, un bail mobilité ou un bail meublé avec son inventaire, ces pages restent les références à consulter en premier.