Préavis réduit à 1 mois, le justificatif à demander

Le principe : trois mois, sauf neuf cas

En location vide, le locataire qui donne congé doit respecter un préavis de trois mois. Ce délai tombe à un mois dans neuf cas prévus par la loi : le logement se trouve dans l'une des zones tendues ; le locataire obtient un premier emploi, est muté, perd son emploi, ou retrouve un emploi après une perte d'emploi ; son état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; il bénéficie d'une ordonnance de protection, ou son conjoint, son partenaire ou son concubin fait l'objet de poursuites ou d'une condamnation pour des violences au sein du couple ou sur un enfant qui vit avec lui ; il perçoit le RSA ou l'AAH ; il se voit attribuer un logement social.

En meublé et en bail mobilité, le préavis du locataire est déjà d'un mois dans tous les cas : cette liste de motifs ne change rien pour ces deux baux.

Ce que la loi exige, et ce qu'elle ne dit pas

L'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 pose cette liste de neuf cas, répartis entre les 1°, 2°, 3°, 3° bis, 4° et 5° de cet article. Il demande au locataire d'indiquer le motif invoqué dans sa lettre de congé et de le justifier. Il ne nomme en revanche aucune pièce précise à produire : ni attestation, ni certificat, ni notification, hors le certificat médical mentionné pour le seul motif de l'état de santé. Vous ne pouvez donc pas refuser un préavis réduit au seul motif que le document produit n'est pas celui que vous attendiez, s'il établit raisonnablement le motif invoqué.

Motif par motif : ce qui se produit en pratique

Sans qu'aucun texte n'impose ces documents, voici ce que les locataires produisent le plus souvent pour justifier chaque motif. Une pièce qui établit le motif par un autre moyen reste recevable.

La zone tendue ne figure pas dans ce tableau, et pour cause : c'est le seul des neuf cas qui ne dépend pas de la situation personnelle du locataire. Le logement situé dans une zone tendue (1° de l'article 15, I, qui renvoie à l'article 17, I) est une qualité du logement lui-même. Le locataire n'a donc rien à prouver sur sa propre situation ; il lui suffit d'indiquer ce motif dans sa lettre de congé.

Comme pour tout congé donné par le locataire, le délai court à partir du jour où le bailleur reçoit la lettre recommandée avec avis de réception, l'acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé. Un mois après cette réception pour les neuf cas ci-dessus, trois mois dans les autres cas : le mode d'envoi ne change pas selon le motif invoqué, seule la durée change.

Ce que ce motif ne change pas

Cette réduction ne concerne que le congé donné par le locataire. Le bailleur qui donne congé à son tour suit d'autres règles, avec d'autres motifs (reprise du logement, vente, ou motif légitime et sérieux) et d'autres délais : les deux congés ne se mélangent pas, et un motif de préavis réduit invoqué par le locataire ne dit rien sur la validité d'un congé que le bailleur aurait lui-même donné.

En colocation à bail unique, le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail des autres. Le colocataire sortant reste redevable du loyer jusqu'au terme de son propre préavis ; sa solidarité pour le loyer des autres colocataires, elle, cesse seulement quand un nouveau colocataire signe le bail, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé (article 8-1). Le motif invoqué par l'un ne vaut pas pour les autres.

Si le motif n'est pas valable, ou n'est pas justifié

Un motif invoqué sans être justifié, ou qui ne correspond à aucun des neuf cas, laisse le préavis à trois mois : le locataire reste redevable du loyer et des charges jusqu'au terme de ce délai de trois mois, pas d'un seul mois.

Ce que Bail Tranquille recommande

Demandez au locataire la pièce qui établit son motif, mais acceptez tout document qui l'établit raisonnablement : hors le certificat médical pour l'état de santé, la loi ne fixe pas de pièce précise. En cas de doute sur la validité d'un motif ou sur une pièce inhabituelle, ne refusez pas le préavis réduit sans un avis extérieur : un refus à tort expose à réclamer deux mois de loyer supplémentaires qui ne seront pas dus. Le calcul du préavis établit la date de fin du bail selon le motif retenu. Pour la suite de la procédure de départ, le guide sur la fin de la location couvre l'état des lieux et la restitution du dépôt de garantie.